「抵当権」という言葉を聞いたことがあるかと思います。これはつまり債務者が借金を払えなくなった場合、債権者は「抵当権のついた住宅や資産で残りの借金を払ってもらいますよ」といえる権利です。任意売却時に多く見られる「抵当権」について解説していきたいと思います。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンなどを組む場合、その土地や建物をローンの担保として金融機関が設定するものです。つまり、万一ローンが払えなくなった際には担保である土地や建物を金融機関が差し押さえますよ、という意味です。

では、この抵当権と任意売却にどういう関係があるのか、以下で見ていきたいと思います。

任意売却とは

任意売却とは、住宅のローンが払えなくなった場合、金融機関と合意を得て、売却した後もローンが残ってしまう状態の住宅を売却する方法です。

住宅ローンを滞納すると、債務者は分割返済の権利(期限の利益)を失います。つまり、残りのローンを一括で支払わねばなりません。それができない場合、金融機関は担保となる住宅を強制的に売却し債権の回収に当たります。これを「競売」といいます。

ところが、この「競売」には債務者・債権者ともにデメリットが多いのです。

・一般の住宅相場より2割から３割ほど安くでしか売れない。
・引き渡しの時期など債務者の意思が反映されない。
・競売になったことが近隣に知られてしまう。精神的ダメージを受ける。
等々。

そこで、債務者・債権者ともにメリットのある「任意売却」を選択する方が多いのが実情です。

「任意売却」とは、前述したとおり、売却した後もローンが残ってしまう状態の住宅を売却する方法です。これには金融機関との合意が必要です。どういう合意かというと金融機関に「抵当権の解除」をお願いするということです。

一般的に「抵当権が抹消」されるのは借金がゼロになった時点、つまり全額返済が終わった時点です。ところが「任意売却」の場合は、借金が残っているのにもかかわらず「抵当権の解除」をお願いするのです。なぜかというと、「抵当権」のついた物件は売りにくいからです。

買う方からしても「抵当権」のついた物件は買いたくありません。いつ差し押さえられるか分からないからです。

物件が売れないのは債務者・債権者ともに望んではいません。そこで、より売りやすく、より高値で取引するために任意売却では「抵当権の解除」をおこなうのです。

まとめ

「抵当権の解除」によって得られるメリットは、債務者側は「任意売却」をする事により、その後の返済計画が楽になることや、近隣に知られずに売却することも可能です。債権者側にとっても、市場相場に近い価格で売ることができるため債権の回収がスムーズにいきます。債務者は合意を得るためには、不動産業者や金融機関に誠心誠意対応していくことが求められることでしょう。

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