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任意売却

任意売却における決済までの流れとポイント

住宅ローンの遅延などでお悩みの場合は、任意売却をお勧めしています。まずは、ご相談から解決に至るまでを知ってもらう事です。相談者の状況によって異なる場合もあるので、任意売却における決済までの流れを紹介していきましょう。

任意売却による決済までの流れ

任意売却はいくつかの段階を経て決済まで導く事になりますが、重要なポイントは3つとそれに繋がる流れを知る事が必要です。「媒介契約の締結」と「不動産の売買契約」そして「売買代金の決済」までを含めた流れになります。

1.住宅ローンの督促や一括返済を迫られている場合
住宅ローンや固定資産税の遅延、借金の滞納があった場合には、その返済の回収の為に、差押えなどを行って、最終的には、競売や公売にまで行きついてしまいます。競売や公売は良い解決方法とは言えません。

そのような事態を避ける為にも「任意売却」に向けた活動をしていく事がベストだと言えます。「督促状」や「期限の利益の喪失」「代位弁済」「競売や公売の決定通知」などが来た場合には、早めの対応が必要です。必ず所有物件が売れるとは限りませんので時間との戦いになってしまいます。

2.任意売却を専門に扱う不動産業者などへの相談
自分だけで解決できる事ではありません。まずは、任意売却に向けた相談を開始する事から始めましょう。不動産会社によっても不向きな業者も存在しますので、任意売却を専門に扱う実績も参考にすると良いでしょう。

3.現状の調査で把握
住宅ローンや税金の滞納、借金について、自分が置かれている状況を正直に正確に伝える事が重要です。正確な状況把握が出来なければ、債権者や金融機関に対しての交渉にも支障をきたす恐れがあるのです。

交渉する相手が知っている事を、仲介する交渉人が知らないのでは、まとまる事も出来ずに交渉相手ばかりでなく交渉人にまで不信感を持たれてしまいます。

4.所有している不動産の査定
まずは、通常の手順と同じように所有不動産の状態や地域の相場などを調べていきます。値段の設定に関しても高く売りたいのはやまやまですが、仲介人との売却値段のすり合わせを行いましょう。重要なのは、確実に売れる事と競売に移行しない為にも期間の制限に間に合う事です。

5.「媒介契約の締結」で任意売却の開始
重要なポイントにも上げましたが、交渉人と不動産売買の仲介人を務めてくれる任意売却専門の業者と媒介契約を交わしてから任意売却がスタートすると思って良いでしょう。ここまで来るには、所有物件に任意売却が実行可能である判断が出来ている事になるからです。

6.債権者との交渉
勿論、債権者との交渉がうまく出来なければ不可能なのですが、専門の業者に任せる事で、実行可能に近づける事が出来るのです。決して自分だけで交渉しようと思わない事です。住宅ローンの滞納や競売の決定通知がある事によって、債務者に対する信用がなくても実績のある仲介人に任せる事で、信用が高まります。

※抵当権が設定されている場合には、物件が売れにくくなるので、抵当権抹消の手続きの為にも、債権者の同意が必要です。

7.販売活動
高く売れるのであれば問題ないのですが、「競売の入札」が開始される迄に決着を付けなければならないので、仲介人との値段設定のすり合わせをする事も必要です。場合によって希望価格を下回っていても、確実に売る事や競売との比較から考えて見て決断しましょう。

8.「売買契約の取り交わし」
買主が見つかり売買契約を交わしますが、必ず2つの特約条件を付ける事です。全ての債権者が任意売却に向けた同意が得られなかった場合の「無条件の契約破棄」が必要です。これがないと違約金や罰則金を求められる為です。

もう1つは、所有物件の機能や品質に問題が見つかっても瑕疵担保責任(現在は契約不適合責任)を問わない事を了解してもらいます。

9.引越しの準備をしておく
契約がまとまれば、引越しに向けた準備をして決済が終ればすぐにでも明け渡す用意をしておきます。

10.「売買代金の決済」と引渡し
決済の場合には、債権者と売主・仲介人と司法書士を交えて、売却代金の清算を行い、買主に物件の引渡しを行い「代金の清算と権利書等の書類の引渡し」によって決済が完了します。

※決済後の債務についてもサポートしてもらいましょう。

まとめ

任意売却における決済までの流れを出来る限りわかりやすくまとめた内容になっています。重要なのは、早めに相談して解決に向けて動き出す事です。このような状況では、確実に解決に向けたプランが必要なので、任意売却がベストの選択なのです。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

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