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任意売却

マイ ホームが競売になる回避策とは

マイホームの競売にかけられるには、それなりの理由があるのでしょう。しかし、競売を避ける方法があれば、良いと思いませんか? 今回は、その方法(回避策)について考えてみましょう。

■マイホームが競売へいくまで

競売にかけられるまでの経緯を見た上で、競売というものを理解していきましょう。まだ、そうなる前の対処方法が考えられるかもしれません。

競売にかけられる状況は、住宅ローンを返済する方法がどうにもならなくなった場合に、ローンの借り入れで担保として自宅がおさえられている状況です。金融機関(債権者など)が、裁判所に差押えや競売の申し立てによって、強制的にマイホームなどの売却に至ることなのです。

◎電話で支払いの確認(催促)
ローンの支払いを滞納すると、金融機関から支払いの確認を行うために電話連絡がきます。「対応としては」お金をなんとかして返済したいと思うのであれば、早いうちに返済方法を相談すべきです。

◎催告書や督促状による通知
電話の対応をしても支払いがなければ、督促状や催告書による通知によって次の段階に至っていることを知らせてきます。催告書によって催促を数回行うことになりますが、それでも返済できなければ督促状の通知となります。

「対応としては」支払う可能性があるならば、滞納している金額を全額支払うと事なきなのですが、おそらく無理な状況が続いていると考えられます。担当者と本人が納得できる解決方法を探してみましょう。

◎期限の利益の喪失予告通知
ローンの支払いの滞納が5か月を過ぎた頃には、「期限の利益の喪失予告通知」が送られてきます。これは、マイホームの持ち主(債務者)が、「契約した期限までに支払わなくても良い権利」なのです。

こうなると、権利の喪失で、債権者がローンの残りを一括返済請求できることになります。ほとんどの場合は、無理な状況のために、債権者は、「差押えや競売」を行うことができます。「対応としては」マイホームの持ち主は、ひたすら一括返済の方法を探すしかないでしょう。

◎期限の利益の喪失通知と代位弁済の通知
債務者に代わってローンの保証会社によって代位弁済(立て替えで返済)します。これが行われると、債権者が金融機関から保証会社へと変わりますが、債務がなくなるわけではありません。「対応としては」金融機関への支払いを保証会社に一括返済するだけです。

◎任意売却の選択肢
代位弁済が行われて、後に保証会社や金融機関から「任意売却の意思」の有無を選択される可能性があります。(必ず、選択されるわけではない)

対応としては」このまま競売にかけられて安い金額で落札されると、持ち主には、ローンの残金が多く残る可能性があります。

できれば、最後の機会として「任意売却」を選ぶことで少しでも高く売れる方法を選んで、ローンの残金を減らしていく方法を選んだ方が良いでしょう。

◎競売申し立て予告通知
一括返済や任意売却を行わないままだと、競売申立予告通知によって最終的な競売の準備に入ることになります。「対応としては」競売が始まる前に「任意売却」の可能性を相談しましょう。

◎担保不動産競売開始決定通知書
債権者である保証会社は、裁判所を通じて債務者に「担保不動産競売開始決定通知書」を通知することになります。マイホームは、差押えとなり持ち主の意思ではどうにもならなくなります。

「対応としては」持ち主は、落札される前に債権者と話し合い「任意売却」の了解を得る必要があります。落札された時点でマイホームから立ち退きしなければならないからです。

■競売をするための準備

競売をするには、不動産の鑑定士による「売却基準価額」をつけるために、裁判所の執行官と鑑定士が家の内外を詳しく調査し、実際に家の中まで立ち入ることになります。これは、拒否する権利はないために、強制的に行われることがあります。

この調査結果によって販売基準価額が決められ裁判官によって2割から3割引きの調整をして販売基準価額が決まります。この値段は市場価格の6割から7割の値段となってしまいます。((価額とは、値段に相当する金額)

■まとめ

マイ ホームが競売になる回避策は、競売にかけられる流れの中で、どの時点でも回避できる可能性は残されています。持ち主が一括返済できる可能性と、返済が無理なのであれば、マイホームの売却を、競売か任意売却かの選択になります。できるだけ高く売却してローンの残金を少なくできる「任意売却」による方法をお勧めします。

不動産のことに関して何か疑問やお困りごとがありましたら、お気軽に「アブローズ」までご相談ください。

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