何らかの要因により、家のローンを支払う事が出来なくなった場合、最終的に取られる手段は家の競売(けいばい)です。家の住人である債務者は、強制的に家から追い出される事になります。そうなる前に何か出来る事は無いのでしょうか?
競売とは
家を購入する際、すべて自己資金で賄える人はそういないでしょう。ほとんどすべての人が銀行などの金融機関から借り入れを行うはずです。この時点で家には抵当権が設定されます。つまり、住んでいる人とは別の、家の購入資金を貸し付けた金融機関が本当の持ち主という事です。
家を購入した住人が、滞納無く家のローンを支払い続けている間は問題ないのですが、失業や収入減など、何らかの理由でローンの支払いが出来なくなると、金融機関からは督促が行われます。
最初は封書で、次に電話で、最終的には直接家に来る場合もあります。それでもローンの支払いが出来ず滞納が続いた場合、金融機関は裁判所へ、抵当権を持っている家の競売の申し立てを行います。これを裁判所が認めると、競売の手続きが始まります。
競売手続きの流れ
競売の申し立てを裁判所が認めると、最初に行われるのが家の現況調査です。これにより、競売に掛けられる物件の適正な売却基準価額を算定します。売却基準価額が決まったら、裁判所が次にやる事は買受希望者の募集です。
この時点で、家の立地や間取りなどと言った情報は公に開示されます。これにより、不動産業者や一般参加の個人が債務者の住む家の訪れや、近所に様子を見に来る様になります。それにより、家が競売に掛けられている事を周辺住民に知られる可能性があります。
競売は一番高い額で入札した人が買受ける事が出来る、期間入札と言う方式で進みます。この期間中に最も高い値を付けた不動産業者、又は一般参加の個人が買受人となります。買受人になった者は、残りの代金を納付する事で物件の所有権を手に入れます。債務者である住人には、この時点で物件から立ち退く義務が生じます。
立ち退きを拒否出来るのか
債務者である住人が物件からの立ち退きを拒否した場合、買受人は法的手段に訴える事が予想されます。具体的には、裁判所への引き渡し命令の申し立てをします。
引き渡し命令とは、裁判所の出す債務者から買受人に物件の引き渡し命令の事です。これには法的強制力があります。通常、申し立てから3、4日程で引き渡しし命令の決定が下ります。
引き渡し命令が出てもなお、債務者である住人が引き渡しを拒否した場合、次に買受人が取る行動は、不動産明け渡しの強制執行の申し立てです。買受人が不動産明け渡しの強制執行の申し立てをすると、裁判所の執行官が搬出業者を伴い物件を訪れます。まず債務者である住人に対し、決定した期日に強制執行を執り行う旨を伝えます。
そして搬出業者により、物件からすべての荷物を搬出するのに必要となる作業員の人数と費用の見積もりが行われます。通常、買受人が代金を支払った日から明渡の断行が行われるまで、1カ月半から2か月程度掛かります。
明渡の断行により、物件から搬出された荷物は倉庫で保管されます。その荷物の保管料や引き取り料は、当然債務者が支払わなければなりません。また、同様に明渡の断行にかかった費用も債務者が支払う必要があります。債務の支払いが出来ないが為にこの様な状況を招いている債務者にとって、それらの費用は大きな負担となります。
任意売却がある
では、債務者である住人にこれらを回避する方法は無いのでしょうか?
方法はあります。それは物件が競売に掛けられる前に、任意売却する事です。競売で家が売却されると、一般的に市場価格の6～7割程度の安値で買われてしまい、その分多くの残債が残る可能性が高くなります。その点、任意売却をすれば市場価格に近い価格で売却出来る為、競売に比べて高く売れる可能性があります。
まとめ
今回は、住んでいる家が競売に掛けられた場合の流れについてお伝えしました。家のローンを支払う事が出来なくなった場合、強制的に家から追い出される事になります。その最悪の事態を迎える前に、早めに任意売却を検討する事をお薦めします。
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