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任意売却

マイホームを売却した際の譲渡所得税とは

通常の売買でも競売でも任意売却でもマイホームを売却する行為は譲渡に該当し、この譲渡によって譲渡益が発生した場合には譲渡所得税という税金が発生することになります。
しかし、この譲渡所得税にはいくつかの特例がありますので、これらの特例を適用することで譲渡所得税が軽減又は非課税になることがありますので、しっかりと確認しましょう。

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譲渡所得とは?
マイホーム売却時の譲渡所得とは、マイホームを売却したことで得た所得のことをいいます。この譲渡所得が生じた場合には、給与所得などとは分けて課税が行われ、所得税と住民税が課税されます。これを分離課税といいます。なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。
譲渡所得は次のように求められます。
譲渡所得=マイホームの売却金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額
したがって買ったときよりも高い金額で売却できれば譲渡所得が発生する可能性があるのですが、特別控除額といってマイホームの売却の場合には特別控除の特例として3,000万円の控除が認められています。これによりマイホームを売却しても3,000万円を超える利益が得られなければ譲渡所得がプラスになることはありません。

譲渡所得税の仕組み
3,000万円を超える利益が発生する場合には譲渡所得に対して課税が行われるのですが、マイホームを所有していた期間によって譲渡所得に乗ずる税率が異なります。マイホームを所有してから売却するまでに期間が5年超の場合には15%の税率が、5年以下の場合には30%の税率が乗じられることになります。
このように所有期間の長短によっても、課税の仕組みが異なりますので注意が必要です。さらに所有期間が10年を超えたマイホームの売却の場合には、適用要件を満たす場合には、6,000万円以下の所得金額については適用税率が10%となる軽減税率の適用を受けることが可能となります。

任意売却でも競売でも課税
譲渡所得が発生している場合には、任意売却でも競売でも課税が行われることになります。
売却によって得られた利益をどのように使用するかは税とは関係が無いため、例え全額が借金の返済に回されたとしても原則的には課税が行われることになります。しかし、一定の要件を満たせば、資力喪失の状態と認定され譲渡所得税が非課税となります。
任意売却の場合は、この要件が厳しくなるので税理士や専門業者など詳しい者に事前に確認されることをお勧めします。
まずは3,000万円の控除で譲渡所得税が非課税の取り扱いになるのかどうかから調べてみるというのは如何でしょうか。

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