住宅ローンの支払いが出来ずに、抵当権の実行を債権者である金融機関が行った場合に、競売の手続きを行います。しかし、競売対象の土地に対して、未登記建物があった場合には、どのように対処すれば良いのでしょうか。

未登記建物がある場合の取り扱い

不動産とは土地と建物で、取り扱い上は別々で登記を行う事が出来ます。建物の登記はローンの借入れなどによって、抵当権を設定しないケースもあります。このような場合では、登記されていない場合も存在するので、実際には「未登記建物」として扱います。

一方で登記された建物とは別に、附属する小屋や別の補助的な建物も、登記していない場合があります。所有している土地を放置していると、勝手に建物や小屋などを作って住むような違法行為も存在します。そのような物件は、勿論、登記などはしていません。未登記建物は、つい最近まで数多く存在していました。登記の効力は、第三者に対して所有権を主張できる手段となっています。

競売による未登記建物

競売においても同様なケースは多くあります。「未登記建物」は、ほとんどの場合がトラブルの元になっています。競売で注意したい事は、その「未登記建物」が、誰の所有物であるのかを、調査する必要があります。車庫や小さな小屋などでも、競売の対象となる所有物になっているかどうかで、大きく対処が異なってきます。附属建物として確実にわかれば、一括で処分する事が可能になっています。

未登記建物が附属建物でない場合

車庫や小屋などが、未登記建物として存在する場合に、競売物件の附属建物でないときには「土地の抵当権設定の時期」に対して、「未登記建物が建築された時期」が問題の分かれ目になります。抵当権を侵害する行為に対して、対抗措置を取る権利が抵当権設定時期の状態を前提とした担保価値を証明できているとして、対抗措置が行えるのです。

競売でトラブルの原因となるのが、未登記建物に人が住んだりして、不当に居座る行為や妨害行為をする事です。退去費用や建物収去などの手続き費用等、よけいに費用がかさむ場合も考えた方が良いでしょう。未登記建物が存する事で、問題があっても競売による権利などには関係ないものとなっています。

件外建物となる場合

競売物件となる土地上に、未登記建物が存在している場合でも、競売の対象として扱われていないときには、抵当権を侵害するものでないのですが、注意が必要となってきます。潜在的に借地権が成立している事や、法定地上権が成立する場合があります。

借地権とは

借地借家法によって、契約更新で存続期間が違いますが、借りる側の権利となっています。旧借地法では半永久的に借りられる場合があります。

法定地上権

土地と建物が同じ所有者の場合に、競売などで別々に売却されたときには、建物に対して、自動的に発生する地上権の事をいいます。

まとめ

競売における未登記建物があった場合の対処は、トラブルの原因になってしまいます。場合によっては、個人の力ではどうにもならない、暴力的なケースになる可能性もあるので、未登記建物の有無を確認した上で、競売物件に向き合う事が必要です。

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