サラリーマンだと基本的に税金は給与から天引きされており、過不足については年末調整で清算が行われます。このため確定申告にはあまり縁が無いというのが実情だと思います。
売却でも譲渡所得が発生しなければ確定申告不要と思われるかもしれませんが、納税者にとって有利な点がありますので面倒だと思わずにしっかりと確定申告しましょう。
■マイホームを売却した時の税金
税金には、所得税、法人税、消費税、酒税など様々な種類があります。マイホームの売却によって課税されるのは「譲渡所得」に対してとなります。譲渡所得とは、所得の一種で簡単にいうと資産の譲渡による所得のことであり、マイホームなどの不動産を譲渡した場合にはこれに該当します。
譲渡所得税は、課税対象となる譲渡所得に税率を乗じて求められますが、譲渡所得は「マイホームの売却金額」から「取得費」と「譲渡費用」を控除して求めます。
取得費には、マイホームの購入代金のほか取得に要した手数料などが該当します。譲渡費用はマイホームを売却するために要した費用で、仲介手数料、売買契約の印紙代などが該当します。
■マイホームの売却で損失が発生した場合
所得の計算は、給与所得、不動産所得、事業所得、譲渡所得といったように所得の種類毎に計算を行います。この計算の結果、例えば不動産所得で発生した赤字を給与所得から控除することを損益通算といいます。
譲渡所得は原則として他の所得との損益通算が認められていませんが、下記の損失で一定の要件を満たす場合には損益通算が認められ、控除しきれなかった損失は譲渡の翌年以降3年内に繰り越して控除することができます。
・長期譲渡所得に該当する場合で居住用財産を譲渡したときに生じた譲渡損失の金額
・マイホーム（旧居宅）を平成29年12月31日までに売却して、新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合に、旧居宅の譲渡により生じた損失
・平成29年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して生じた損失（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
■任意売却のケースではどうなる
任意売却の前提は売却価格を住宅ローンが上回る物件の売却ですから、上記の「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」に該当します。満たすべき一定の要件については細かい規定があり別途確認をすることが必要ですが、特例の適用が受けられれば税金面での優遇が受けられます。
詳細につきましては税務署の職員や任意売却の専門業者に相談いただければと思います。大切なお金ですから、しっかりと確認をして確定申告に臨みましょう。
