土地や建物などといった不動産の物件は、住宅ローンなどの抵当権で差し押さえによって競売対象になり、第三者へと売却されます。そのために何が必要なのか今後の投資活動に向けて知っておきたい事案です。今回は、競売三点セットについて紹介しましょう。

物件に対して

競売を開始した後、すぐ実施するのが対象物件に関する調査です。その理由についてはこれからお話しする三点セットを作成するために必要な資料の原本となるからです。この資料を作っておかないと、競売の際に物件について情報の開示ができないのです。物件に関しては一般的な不動産を購入する前の内覧とは違い、直接の見学ができなくなるため判断材料となります。

概要について

それでは、三点セットの概要について説明していきましょう。

現状調査を行う際に調査させられる内容の中身になりますが、物件について一般の方では内覧ができません。その場合、落札をしたい方々にとっては自分の目で確認してから検討する事ができず、落札の可否を見極める機会が少なくなる要因となっています。

物件明細書とは

裁判所では書記官が作成する書類で、対象となる不動産の物件に対する売却時における条件を集約し、落札を考えている方においては参考基準の判断材料とされています。

メインは権利関係であり、購入後はどう引き継ぐのかの確認を行い「権利と権原」のほか「占有者」と「滞納管理の有無」などの項目となっており、不動産表示は建物の名称のほか、敷地権における土地の表示などがメインとされています。

それ以外にも、売却時で成立するよう低地条件に対する概要と買受人側の負担となるアパートなどに住む人達の賃借権、物件に対する占有状況の特記事項ほか、最後の部分については、落札をする方に対する注意書が記載されています。

現状調査報告書について

この書類については、執行官が裁判所で作成され、不動産物件について土地や建物における形状のほか占有状況を中心に調査を行った後にまとめます。

競売対象物件を落札したい方に対しては、一番重要視される内容の資料として重宝されています。しかし、調査の作成から公示までの間が長くかかるので、使用する住人の変更などがその間に生じる恐れがあり、正確な情報が把握しづらいのが現状です。

物件目録や不動産と住居の表示のほか建物、敷地権や執行官保留に対する仮処分、目的以外の土地に位置関係、占有者と占有権原、関係人の陳述や執行官側の意見、調査の経過や建物の図面や平面図、地積測量図。

そして土地と建物の位置関係図に間取り図のほか、現地で撮影された物件と室内外などを大まかに撮影した写真が約10枚前後でそれぞれ掲載され、対象物件の状況を知る事ができる手がかりです。

評価書とは

作成者は不動産鑑定士の方が行い、この項目に関しては裁判所から委託する業務です。対象となる競売物件に対しての評価額ほか、その算出に対する過程と根拠などが詳細に記されています。

内容に関しては、物件と土地の場合はセットに対する合算評価額であり、土地のみに対しては単体の額で、売却する際における基準価格です。条件については様々な制約がかかった状態による特殊性を考えて、割引度合いを計算した評価です。

評価額と条件については適正価格かつ調査をした時点での現状を評価した額となっており、それが売却基準価格として扱い、その80％が最低入札価格になります。目的物件は所在や登記上、現況や特記事項のほか住居表示がそれぞれ記されています。

また、目的物件の位置や環境のほか、算出過程は積算価格と収益価格や比準価格を活用した計算が行われ、参考価格の資料のほか付属する資料表示がそれぞれ記載されています。

まとめ

競売三点セットは、物件に対する評価額や状態や状況などといった各種ステータスが記された重要な資料となっています。物件を見るだけではわからない記述がリアルに記されている事を現況調査報告書が物語っています。

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