競売で落札した物件に居住者がいるのはよくあることです。占有者の立ち退き交渉が決裂したとき、裁判所から強制執行により退去してもらうことになりますが、どういった流れで進行していくのでしょうか?　今日は強制執行から引き渡しまでの流れと、注意事項について解説していきたいと思います。

強制執行までの流れ

競売物件に占有者がいる場合、裁判所に強制執行の申し立てを行うと「審尋」という調査が行われます。裁判所から申し立てが適法であると認められると、不動産引渡し命令を占有者側に提出します。

この引渡し命令を無視した場合、強制執行申し立てを行います。
強制執行の手続きは「勧告」と「断行」に分かれます。

勧告

裁判所と強制執行をする民間業者、不動産管理会社の立ち会いが行われます。
執行官が債務者の不動産物件に訪問して、強制執行の説明と強制執行の日付を記した張り紙を建物内に貼り、同時に強制執行業者が強制執行をした時の全体の売却金額の見積もりをだします。この勧告状を勝手に除去すると罰金が科せられます。

断行

「勧告」からひと月ほど経過した後、債務者側が退去しなかった場合には、強制執行が執り行われます。不動産だけでなく家の中にある家具といった動産も没収され、必要な物は債務者側の実費で引き取らなくてはなりません。

強制執行の際の負担金

強制執行する際、ケースによっては必要な経費が変わってきます。裁判所に納める執行費用は物件の大きさにより変わります。ですが、それよりも住んでいる家から荷物などを運び出す際に、業者に支払う費用が大きな負担となります。

一般的に荷物を運び出した後は業者の倉庫で保管してもらうため、人材やトラックの手配や保管費、鍵の紛失などで、開けることが難しくなった荷物を強制的に開けなければならなくなった場合、こじ開けるための開錠費用など、といったコストがかかります。

部屋の中の荷物が空っぽの場合、出張費のみかかります。業者が運び出す必要がない、
荷物は補完する義務も生じません。建物内の動産が老朽化などといった場合は、値段のつけられないような荷物の保管は、その建物内で保管してもらえることもあります。荷物が多い場合は100万円近く支払うこともあります。そこを踏まえながら競売に参加を検討してみてはいかがですか？

■まとめ
強制執行には、予納金の支払いや残置物の処分など様々な費用を売り主は負担しなければなりません。競売物件を購入する際に、買主側が損をしないように全体像はしっかり理解しておきましょう。

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