競売だけでなく、多くの人が借地権について知らないで、落札後になって地主との交渉でトラブルになる事があります。つまり、「借地権」を理解した上で、競売に臨んだほうが無難だという事です。今回は、競売による「借地権」つきの建物購入に関する説明を行います。

借地権付きの建物

普通の売買でもご存知かもしれませんが、土地と建物の権利は別になっているので、登記による所有権は異なる場合も少なくないのです。その関係で売買においても、別々に取引が行われる場合があります。以下の借地権については長くなるので、大まかな説明にとどめておきます。

借地権の地主との関係

建物を建てる際に土地を借りる為の権利ですが、およそ30年以上にも及ぶ長い契約がほとんどであり、建物が老朽化して住めなくなるまでは、借地権の権利が続く可能性がります。地主にしてみれば、土地の有効利用の為には早めに借地権の解消をしたいところですが、借主の権利を保護するように法律が定められているのが現状です。

※借地権にも旧法と新法があるので、内容が異なってきますが、ほとんどが借地権の権利を認める可能性があるという事です。

競売による地主との交渉

借地権付きの建物を購入した場合には、建物の所有権および借地権を同時に手にする事になります。しかし、この場合に問題となるのが、地主の承諾書が必要になってくるのです。

場合によっては、承諾する場合の条件として承諾料を求める事もあるようです。地主としては、承諾する代わりにお金が欲しくなるのですが、その場合は借地権の権利を行使する為に、裁判によって許可を求める事です。

【1.許可を求めない場合には】
借地権を地主の許可なく売却した事で、借地契約の解除が行われます。

【2.裁判による許可を得る場合には】
話合いによる解決が望めない場合には、所有権が移ってから2か月以内に裁判所で許可を求める事です。

【3.裁判で許可が出なくて立ち退きを求められたら】
借地権の権利として、建物を時価で買い取るように求める権利があります。「建物買取請求権」は、地主に拒否権がないので買い取に応じてもらう事が出来ます。

競売による注意すべきポイントは

競売物件の借地権付き物件の中にも、地主の承諾書が添付されているかどうかを確認する事です。地主の承諾書には、将来的に第三者に対して所有権を譲渡した、あるいは移転した場合に、借主と同等の条件で引き継がれる旨の内容があるかどうかです。

地主の承諾書があれば、このようなトラブルの元にはなりません。どうせならば地主と交渉して、土地の購入が出来れば丸くおさめる方法もあります。

このように権利付きの建物には、どのような権利なのか理解する事が今後の為です。競売だけに限らず、通常の不動産取引でも同じ事が言えるのです。

まとめ

いくら借地権が有利に認められる可能性があるとは言え、地主との付き合いは今後も長く続く可能性があるのですから、いわば隣人との付き合いになるのです。自分で処理できない場合には、競売に強い専門家にまかせる事が安心できる方法なのです。

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