任意売却の場合は、一般の売買契約のように対等に行える立場ではない事を理解していないと、思いもよらないトラブルを持ち込む可能性があるので、注意すべき任意売却の売買契約書に関する条項をご紹介しましょう。
任意売却の特殊性
任意売却に至る場合には、ほとんどが住宅ローンの返済が不可能になって、一括による返済を求められる場合として考えられます。この場合には、貸し付けに関わる金融機関や保証会社が債権者となり、住宅の所有者が債務者の関係が成り立ちます。
任意売却の特殊性を考えた場合には、任意売却を専門とした不動産業者に仲介を依頼する事が重要となります。専門の対応が出来ない場合ですと、逆に負担が増える事もあり得るのです。
任意売却の売買契約書で注意すべき条項
任意売却では、専門業者が債権者である金融機関や保証会社に対して、任意売却を行う許可を取り付ける事が必要になります。その為の条件を、売買契約書に特約事項として記載する事です。
【1.差押登記や抵当権の抹消が不可能となった場合】
債権者の許可がないと、任意売却の可能性がなくなってしまいます。その為、差押登記や抵当権の抹消が不可能となった場合も考えて、特別な条件となる事柄を記載しておかないと、契約が成立しないばかりでなく、違約金が発生する可能性もあるのです。
債権者に許可が出なかった場合も想定して、売買契約書には抵当権者が抵当権の抹消を認めず、抹消が出来ない場合に対して、本約書の白紙解除を無条件で行う事を記載しておけば、トラブルや違約金の回避を行う事が出来ます。違約金は、売買価格の10％から20％になるので、お金が必要な債務者にはとても重要な事柄です。
【2.売主の瑕疵担保責任と免責事項】
売主の責任においては、建物の状態を見た目で気が付かない不動産の破損などに対してや白アリによる被害など、隠れた瑕疵として責任の保証を定めたものですが、法の一部改正で「契約不適合責任」と変わりました。買主は売主に対して、契約不適合責任を追及できるとあります。
売主には、「契約不適合責任」関する新しい法律においても、「特約条項」について話合いと理解が必要になります。またこの免責事項の記載が可能かどうかについて、買主に事前確認した上で、売買契約書に記載する必要があります。
新しい法律では2つの条件が加わるので、売主の負担が大きくなる可能性があります。「追完請求」は修理する事が前提となり、「代金減額請求」は修補不能である場合に、代金を安くする事です。「損害賠償請求」や「契約の解除」のように元々あった責任もあります。
任意売却専門の不動産会社は想定する注意事項に対応
以上のような売買契約に関する事柄を対処できない場合には、売主の負担は増えるばかりです。債権者の同意に関しては、交渉実績のある不動産業者であれば、債権者の許可も受けやすくなり、契約におけるトラブルの回避に向けて全面的に売主の状況を理解した上で、仲介にあたる事を前提にしなくてはならないので、必ず確認事項として抑えるべき事になります。
まとめ
任意売却の売買契約書に注意すべき点として、先に述べた契約の不成立や新しい法律の「契約不適合責任」について、対応できる任意売却を専門とする業者に依頼する事と、依頼者本人も十分な理解が求められるので注意したいものです。
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