住宅ローンを滞納して支払いが出来なくなると金融機関(債権者)の申請により、裁判所の差押えで競売になります。競売を避けて、任意売却をするにはどうすれば良いのか調べていきましょう。

任意売却とは

任意売却は、住宅ローンが払えなくなったときに、競売によらない売却のことで、競売は、抵当権者(不動産を担保に持っている銀行など)による法的な債権回収手段です。任意売却では債務者が不動産を売却して債務を返済することが可能です。

競売と抵当権

競売は、住宅ローンを滞納し、支払いが出来なくなった債務者の借金返済を債権者が裁判所に申請することで始まります。抵当権は、債権者が保障として担保にしたものを抵当権と言い、債権者(借入先の金融機関)が同意しないと売却できませんので、登記簿謄本(不動産の所有者を証明する書類)の抵当権の解除をしてから不動産を売却する事ができます。

任意売却をする為に

競売を避けるためには借入金をすべて返却するしかありませんが、払いたくても払えない、でも競売は避けたい。このままでは、債権者からの裁判所への申請を受けて、強制的に差押えられ売却されてしまいますが、任意売却は通常の売却と同じで、競売で差押えされた不動産売却に対し、それを避ける為に債務者が債権者に任意売却の申し出をします。

任意売却に必要な条件

○住宅ローンが滞納となっている、完済ができないこと
債権者(金融機関)は、住宅ローンの借金返済がされないと、不動産売却に応じませんが、ローンの滞納が続いて、完済できていなくても任意売却(抵当権の解除)に応じてくれることがあります。

○債権者(銀行等)の合意を得ていること
任意売却には、抵当権がついた不動産物件の、抵当権を抹消しなければ売却ができない為、債権者(銀行等)の同意が必要になります。

○税の滞納等で物件が差し押さえられてないこと
不動産を購入する際に、所有権と抵当権を失うことになるため、差押えされた建物は売却する事が出来ません。

○売却活動時間が十分に確保されていること
物件を売却するために宣伝をして購入希望者を見つける時間が必要で、早めに決断して売却活動の時間を確保する。

○市場価値のある物件であること
売却対象不動産の設備が整っていない、修繕の必要な箇所が多い、築年数が経過していると言った理由で市場価値が低く、売却物件としての買い手がいない不動産については、任意売却ができない場合があります。

○共有者、連帯保証人の同意が得られていること
不動産を売却するには、共有者全員の契約書への押印(実印)、印鑑証明書、連帯保証人の協力がないと行うことができません。

○一定額以上の管理費・修繕積立金の滞納がないこと
債務者の管理費や修繕積立金は、一定額の範囲であれば、売却によって得られた金額の中から、支払うことはできますが、滞納額が多額なときは、売却が認められない場合があります。

まとめ

家を売却するのは大変な決心が必要で、住宅ローンの返済が出来ないことによる借金で手放す前に、何とか対処しなくてはなりません。競売になってからでは任意売却ができる時間や好機を失ってしまいます。できるだけ早い段階の決断が生活やお金にもゆとりができますので、任意売却を検討して下さい。

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