一戸建てやマンションなどのマイホームを購入する際に利用した「住宅ローン」の支払いを滞納し、そのまま放置しておくと競売の手続きが開始されます。競売にかけられる前に、市場価格の相場に近い金額での売却が期待できる任意売却。任意売却をしようと決めてから売れるまでの流れを知ることは不安の解消にもつながります。
任意売却を決めるタイミングは?
住宅ローンの支払いが遅れる前に相談した方が良いのか、遅れてから相談した方が良いのか判断するタイミングで悩まれる方は多いようです。いろいろ考えているうちに時間が経ってしまったという方もいらっしゃるでしょう。
さて、任意売却を決めて相談をするタイミングは、一日でも早い方がベストです。なぜかというと、任意売却はただ売れば良いというわけではありません。タイミングが早ければ早いほど、複数の任意売却の方法から選択することができます。
そのようなことから、任意売却を考え、決めるタイミングとしては、「住宅ローンの支払い継続が困難かも」と感じた時になります。
任意売却を決めてから売れるまでの流れ
任意売却は、住宅ローンを貸してくれた債権者と連帯保証人の同意をもらい、住宅を売却する手続きです。住宅を売却して得たお金をローンの残債返済に充当して、住宅ローンの残債を消失させるか、全て返済できなくても残債を減らせることができることを目的としています。具体的な流れは以下のようになります。
価格査定とローン残高の確認
任意売却手続きを開始するにあたり、2つの確認事項があります。1つは「住宅ローンの残高証明書の取得」、2つ目は「不動産価格の査定」です。
住宅ローンの残高証明書で現在、ローンがいくら残っているのかを把握し、住宅の価格を査定します。残債よりも住宅の価格が高い状態をアンダーローン、住宅の価値が低い状態をオーバーローンといいますが、アンダーローンなら任意売却はほぼ成功したといってもいいでしょう。
債権者(銀行など)との交渉
任意売却において一番重要なことは、債権者である金融機関に売却の許可をとることです。住宅ローンを返済できないことの任意売却ですから、債権者にお伺いを立てなければなりません。
その中で、売却価格の調整、競売取下げ、残債の返済について、その他費用の控除など調整をおこなったうえで、債権者と交渉に入ります。
売却開始
債権者との交渉が完了したら、売却手続きに移行します。広告・インターネット掲載などを駆使して売却活動をします。不動産については、住所や外観をどこまで開示するか、内見にはどのように対応するのかを仲介業者としっかり詰めていきます。
売買契約の締結
無事、買主が見つかれば、売買契約の運びとなります。一般的な不動産売買と同じように、先に手付金を受け取るのですが、売主は金銭的理由のための任意売却をおこなっているため、手付金は決済日まで仲介業者が預かるのが一般的です。
決済及び引越し
売買契約からおよそ1ヶ月後に、決済及び物件引き渡しの日が設けられます。代金の清算と権利書などの引き渡しをすませ、任意売却は終了となります。
債務が残った場合
任意売却をしたにもかかわらず、残債以上で物件が売れなかった場合、売却後も債務が残ります。その場合は、無理のない範囲で返済計画を立てることができます。
まとめ
任意売却を決めるタイミングと、決めてからの流れをみてまいりましたが、まずは、住宅ローンの支払い継続が困難であるという状況になったら、自分一人で抱え込まず、任意売却を引き受けている不動産業者に相談をすることから始めましょう。
任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。
