住宅ローンの滞納が続けば、ゆくゆくは債権者側から裁判所に競売申立てが出され、住宅の差し押さえを経て競売開始という流れとなります。そうなると債務者にとって金銭的に大きな痛手となりますが、これを軽減する方法に任意売却があります。どういったものなのか、見ていきましょう。

ローン滞納から競売までの流れ

まずは、住宅ローン未納状態が継続し、何の対応もしない場合にはどのような経緯を辿ることになるのか、確認しておきたいと思います。

未納が生じるとまず金融機関から催促状が送られます。そのまま滞納し続けるとおよそ3～6ヵ月後には、期限の利益喪失という事態に陥ります。これは、住宅購入資金についてローンによる月々の分割返済する権利を失ったことを意味します。

つまりそれ以後はローン残額を一括で返済しなければならないという、不利な立場に追い込まれてしまったこととなるわけです。以降は、資金の残高すなわち債務について、これを回収する権利すなわち債権が、ローン返済先であった銀行などの金融機関から保証会社へと移行されます。

債権者となった保証会社は、裁判所に競売申立てを行います。競売とは、購入希望者を募って入札により購入金額を提示させ、その中で一番高値を挙げた人にその金額で売るという売却方法です。

不動産競売においてこれを取り仕切るのは裁判所であり、売却金額は債権者に受け渡され、ローン滞納者すなわち債務者の手には渡りません。しかも競売価格は概ね正規の不動産価格と比較して少額となるケースが極めて高く、競売後も債務者には借金が残ることになるでしょう。

競売申立てが受理されると、債務者に競売開始決定通知書が届きます。その後、債務者が住宅の所有権を失ったことを示す差し押さえや、競売開始の期日を知らせる期間入札の通知が出されるなど、競売に向けた準備が着々と進められていきます。

競売開始決定通知書が届いておよそ3～5ヵ月後には入札が開始し、それから1ヵ月半後には落札され購入者すなわち住宅の新たなる所有者が決定する流れとなります。

任意売却の進め方

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった不動産の売却を指します。つまり、前項のローン未納から競売までの流れに照らし合わせると、権利の利益喪失に陥った以降がその対象となるわけです。

売却額が正規の不動産評価額に併せて設定されるため、競売と比べればより高額の売却となり、その分だけ債務者が売却後も負うであろう借金すなわち残債を低額に抑えることが期待できるでしょう。

しかし任意売却では、通常の不動産売買と異なり、売主と買主の合意だけでは成立しません。不動産について抵当権を持っている債権者すなわち任意会社の同意も必要となります。
抵当権とは、住宅購入のために借り入れた資金が返済不履行となった時、その住宅を担保にできるという債権者が持つ権利です。

競売準備期間になされる差し押さえが実行可能なのはこの抵当権の存在によるものと言えるでしょう。つまり任意売却は、債権者側に抵当権を抹消してもらうことで成立する取引であり、実行には債権者側の協力が欠かせないと言えるわけです。

競売準備と平行して進められるという性質ゆえ、任意売却は成立までの期限が設けられることとなります。名目上、競売の開札日すなわち落札者の決定までは任意売却ができるとされていますが、実質的には入札開始までに任意売却の全ての手続きを完了しておくべきと見做されています。

その理由としては、先に述べた債権者による抵当権抹消など、任意売却では買い手が現れた後の手続きに時間を要するので、入札開始から開札日までの1ヵ月半ではタイムリミット的に間に合わないケースが多いためと言えるでしょう。

任意売却には、債権者の協力に併せ、売買契約成立に向けたスピーディな対応も必要となるわけです。

まとめ

以上、ローン滞納から競売までの流れと照らし合わせながら、任意売却についての基本的な部分を踏まえつつ、任意売却には抵当権抹消など債権者側の協力と、競売の入札開始前に全ての手続きを終わらせる対応の早さが欠かせないという点について確認してまいりました。

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