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債務整理

強制競売と法律の関係について

不動産ローンなどといった各種返済を滞った場合に、土地や不動産、自動車などを売却して返済しなければなりません。競売もその一つであるのですが、法律との関係はどのようなものなのでしょうか。今回は、強制競売と法律の関係についてお話ししましょう。

競売の手段

競売の手段については、裁判での判決などに伴う債務名義に準拠して話を進めていきましょう。あなたがもし、不動産を有しているとしましょう。住宅ローンを金融機関から融資してマイホームを建てました。しかし、勤務先の倒産や人員削減などがもとで解雇され、本来進むべきはずの返済計画がストップしました。

日にちが過ぎ去っていきました。返済の意思はないと判断した金融機関は、裁判所に対し強制競売を申し立てることができるわけです。

この申し立てが裁判所で受理された場合、事件番号は付与され、競売へ向けて話を進めていくわけです。種類に関しては一括と超過の二種類が存在し、前者は他の不動産とセットで売却可能です。

後者は一軒の申し立てにより強制売却が開始されますが、その対象となる不動産が複数存在した場合に売却可能ですが、債権者の同意が必要ですので、互いに話を持つ場を設けてから交渉をしていきたいものです。

強制競売に関して、法律での立ち位置は民事執行法第61条と第73条1・2項にそれぞれ基づいて行われます。

担保不動産競売

強制競売とは別のやり方になり、一見関係ないだろとお思いの方がいることでしょう。しかし、原理は強制競売そのものを使っていますので、同じ種類であるということです。あなたは債権者でもし、抵当権などを有している土地を所有したとしましょう。それを第三者(債務者)へ貸し出して一軒家を建てて生活しながらも、住宅ローンを返済する予定での貸し出しでした。

しかし、その相手も返済の意思すら感じず自分たちの土地だと主張し始めて、ローン返済などを滞るという事態になった場合、どのようにして円滑に返済に応じてくれるのでしょうか。最初の手段は互いに話をして返済リズムをつかませることができますが、それに応じない場合は様子を見て、一向に変わらない場合は裁判所へと申し立てましょう。

根抵当権/抵当権を有している債権者主体で裁判所に申し立てをすることができる制度が担保不動産競売です。この制度を使うと、債務者に対し所有している不動産が強制的に競売対象となることができる制度となっています。

主に金融面を扱う金融機関などが使う債務回収の重要的手段の一つで、民事執行法第188条に基づいて強制競売が始まります。

まとめ

今回ご紹介した競売に関わりがある法律は、「民事執行法第61条」「第73条1・2項」「民事執行法第188条」です。その他、競売開始決定通知「民事執行法45条2項」や判決正本や公正証書など、債務名義にもとづく強制執行としての競売手続き「民事執行法43条」など競売には多くの法律が関わってきます。

競売に関することや不動産投資でのご相談は「アブローズ」までご一報下さい。

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