税金の支払いが滞るとその額の大きさによっては、不動産が差押えられてしまい、公売の対象になってしまいます。特に支払額が大きい固定資産税の場合は、厄介です。任意売却を行う上では、差押えの解除が必要になります。公売にならないようにする為の、固定資産税の滞納がある場合の任意売却の方法を紹介しましょう。
税金の滞納は差押えの対象
税金を支払う事は、国民の義務です。万が一支払いが滞った場合には、督促状などの段階を経て、給与などの差押えを行います。この場合は、給与の4分の1までと定められており、貯金がない場合には、不動産を差し押さえするまでに至ります。
差押えの原因は、金額の大きい固定資産税の滞納が最も大きな額になります。他にも負債があった際には支払いに無理が生じて、それによって滞納が続く場合には差押えが実行される事になります。
支払いの相談が行われずにいると、公売の手続きに入ってしまいます。公売とは、税金の支払いがどうしても無理な場合に、競売と同じようにオークションの形式で取引される事をいいます。
もし、差押えが実行されていない場合でも、売却の交渉段階に設定が行われる心配があります。買主は差押え登記の解除がないと、買う事が困難になります。いつ公売になるかわからず取引が無効になる恐れがあるのです。
固定資産税による差押えを解除するには
税金での差押えは固定資産税のように金額が大きい場合なので、不動産を差押えすることが多いようです。任意売却を実行するには、差押えの解除が必要になります。
解除する為の方法は、役所など税金を支払う当事者との交渉が必要になります。分割払いなら確実に支払いが実行できるなどの計画書を提出して、実行可能な方法を示し、差押えの解除を求めるのです。
このような交渉を、自分で行うのは無理があります。実際にどうにもならない状況で、唯一の望みが任意売却だからです。この交渉には、専門の知識と実績が必要であり、任意売却専門の仲介人に委託する事で、差押えの登記の解除に向けて、任意売却での配当金やその後の債務整理について、差押えの解除と固定資産税の支払い計画について交渉していきます。
固定資産税が未納の場合の任意売却
いろいろな状況が重なって、住宅ローンの支払いができなくなった場合には、競売や任意売却を選んで債務整理を行わなければならなくなります。下記にて、固定資産税が未納の場合の任意売却の流れを紹介しましょう。
【1.銀行などの抵当権がある債務者と交渉】
抵当権の抹消を許可してもらいます。もし、固定資産税が未納の場合は、差押えの有無に関係なく支払いの計画書を作成し、差押えや公売にならない対策をしておきます。交渉の担当者は、任意売却を専門とする仲介人に委託する必要があります。
【2.現状を把握して交渉に臨む】
債権の状況や税金の有無、保証人の存在などを全て明らかにして、丸裸で出直す覚悟が必要です。競売や公売が実施されれば、自己再生の道が閉ざされてしまいます。自己破産しても税金の支払いは残ります。社会的な不利益が多いので、自己破産は安易に考えない方がいいでしょう。
【3.抵当権の解除や差押えの解除】
銀行などから抵当権を解除してもらいます。税金による差押えは支払い計画によって差押えの解除をしてもらい、仲介人を通じて買手を見つけてもらいます。
【4.契約交渉】
任意売却の注意点や、契約が抵当権の問題が解消されなかった場合の無条件解除など決めておきましょう。
【5.売却後の債務整理】
任意売却が成功しても、支払いが残る場合がほとんどです。残債の支払いについては、債務者が無理のない支払いが続けられるように交渉する事です。
【6.引っ越し先について】
自己再生を行う為にも、生活拠点が必要になります。さらに、残った債務を支払う為にも、引っ越し先の交渉まで約束してもらう必要があります。任意売却がうまくいっても、その後に追い出される状況では意味がない事になってしまいます。債務や税金を自力で支払う気持ちと拠点がなければ、自己再生を実行できないのです。
まとめ
固定資産税が未納の場合に住宅ローンが重なってしまうと、自分を有利にしたい為に嘘をついてしまいます。競売や公売に追い込まれる状況で、嘘は自分を窮地に追いやるだけです。任意売却では住宅ローンの未払いだけでなく、固定資産税など全ての負債を明らかにしてこそ、交渉ができる余地があるのです。
任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。
