自分自身でも任意売却ができないわけではありませんが、トラブルになったり、スムーズに進める事ができなかったりと、思うようにいかない場合が多いです。そうならない為にも仲介業者が必要です。では、どのようにして仲介業者を選べば良いのでしょうか。今回は、任意売却での仲介業者を選ぶ際の決め手について紹介しましょう。
任意売却の仲介とは
通常の不動産売却と違って、住宅ローンや借金などの債務がある場合に、任意売却が行われる事が多いので、債権者である金融機関や保証会社などとの交渉が必要になります。その後も、売買契約におけるサポートや引っ越し費用の相談、債務の残りの支払い方法の交渉などが必要となってきます。
〇仲介業者は、債務者と債権者の間に入って「抵当権を抹消する交渉」を行います。自分自身で交渉を行っても、住宅ローンなどの未払いなどで信用に問題があるので、仲介がある方が信用度を上げる事ができてスムーズに交渉が進みます。
〇仲介業者は、不動産の買い手を見つけてくれて売買契約を交わします。売主は通常の契約と異なり、契約の不成立や修繕が必要な瑕疵(隠れた欠陥など)においても、契約不適合責任の免除についての特約を追加する事で、売主の立場を守る事ができます。
〇事後処理の対応
債権者に対する支払いやその後に残る残債についても、債務者が無理なく支払いが可能となる方法を交渉するのが仲介業者の役目です。引っ越し費用は任意ですが、その対応も必要となります。任意売却後も安心して生活を続ける為の交渉が仲介者の役割でもあります。
仲介業者を選ぶ決め手
任意売却の依頼先は、先に説明した対応をできる事が条件となりますが、決め手のポイントについて紹介します。
【1.経験と実績を重視する】
任意売却は特殊な状況と言えます。売主は、1円も余裕がない場合や、不安と猜疑心に陥っている事でしょう。何が良くて何が悪いのか判断できないこともあるかもしれません。このような場合こそ、専門的な知識と多くの経験が重要となるのです。
特に第一の関門となる「抵当権の抹消」ですが、売主に信用がない場合でも、仲介業者の実績によって信用度を上げる可能性が高くなります。契約や残りの債務の交渉にも債務者の立場をサポートしてくれます。
【2.事業者の規模は、地域型と全国型】
地域型の場合は顔見知りもいる可能性があり、身近に対応が可能で、信頼度も口コミで判断する事ができます。
全国型の場合は、任意売却について専門的に行っており、経験においてもあらゆる可能性に対応できる事でしょう。取引物件も個人宅に限らず、法人の自社ビルや工場、投資用マンションまでも取り扱うので対応範囲が広くなります。金融機関に対しても、任意売却専門の対応が可能なので交渉がスムーズです。
【3.納得のいく相談が可能】
自分自身の状況下では、相談できない場合が多いのでいいなりになりがちですが、相談できる場合とできない理由についても、曖昧にしては損になります。窮地に立たされている相談者に、少しでも優位になる可能性を進めてもらう必要があります。ただし、債務者の立場として甘い条件においては、詐欺にあわないように注意しましょう。
媒介契約の種類
仲介業者が決まれば、媒介契約が必要となります。通常の不動産取引でも必要な事なので頭にいれておきましょう。売主に対しての拘束力の違いなどで3つに分けられますが、専属専任媒介契約や専任媒介契約の方が任意売却向きとなります。
1.一般媒介契約
複数の会社と契約できますが、親身に手伝ってもらえる可能性が低くなり、任意売却では、期限が決められている場合があるので不向きです。不動産流通機構が運営するネットワークの「レインズの登録義務」は任意です。
2.専任媒介契約
1社のみの契約で、自分でも買主を見つける事ができます。2週に1回の報告義務があります。「レインズの登録義務」は7日以内です。
3.専属専任媒介契約
1社の専属になり自分で探す事はできませんが、他の契約と比べて本気度は高くなります。1週に1回の報告義務があります。「レインズの登録義務」は5日以内です。
まとめ
任意売却を遂行するにあたり、重要な決め手は契約前の交渉と契約時の対応、売却後の対応を考える事が重要なポイントになります。弱い立場である債務者に対して、どれだけ親身に対応できるかでその後の生活も決まってくるので、決め手を参考にして慎重に検討する事です。
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