競売というと差し押さえというイメージが定着しているように思えますが、一般的な市場価格よりも安く買えることが利点です。競売物件の情報は三点セットと言われている裁判所から出されている資料を閲覧して注意点を必ず確認し、よく検討することが重要です。では競売物件に関わる閲覧出来る資料を紹介します。

閲覧三点セット

競売が開始されると裁判所が対象となる競売の物件を調査します。そしてその際に物件に関わる資料を作成します。その資料のことを「三点セット」と言います。これは競売物件に関する情報の全てです。物件購入の際にはこの情報三点セットがとても重要になります。ではその三点セット資料について中身をご紹介しましょう。

〇現況調査報告書
裁判所の執政官が調査したことを記載した資料です。執行官が直接に対象物件を調べているので信頼性が高いと言えます。記載内容は以下の通りです。

・調査の要した資料
・調査の経過
・執行官自身の意見
・関係人の陳述
・土地、建物の形状や占有状況などの物件の状態

ここで大切な点が二つあります。1つ目が占有状況で、所有者が使用しているのか、所有者以外の人が使用しているのかを確認しましょう。2つ目は現況調査報告書に、滞納金または遅延損害金が載せられているかどうかを確認します。金額が記載されていても現況調査を行ったときのものですから、入札前にも確認しておきましょう。

〇物件証明書
この資料は対象となる物件の権利関係などが載せられています。この資料に「買受人が負担することとなる他人の権利」という項目があります。そこに「なし」と載せられていれば他人が絡む権利はありません。

もし「賃借権」とあれば他人に貸している物件となりますから、現在賃貸人として住んでいる人に退居して頂くことは出来ません。「なし」と記載されている物件を選ぶほうが得策です。

記載事項の2項目「売却により成立する法定地上権の概要」と3項目「買受人が負担することとなる他人の権利」がなしとなっているか、4項目「本件所有者が占有している」とされているか確認しましょう。5項目「その他買受の参考となる事項」がなしであれば心配ありません。何か記載されている場合は要注意物件です。

〇評価書
裁判所からの依頼された不動産鑑定士（評価人）が物件の訂正価格を評価した資料です。
評価書の記載事項は以下の通りです。

・評価額：調査結果による金額
・評価の条件：評価結果を算出するための条件
・目的物件の表示：登記簿上の現況についての表示
・目的物件の位置、環境等：対象物件についての基礎情報
・評価額算出の過程：評価額を算出した過程
・参考資料：評価に必要な資料等（写真や図面等）

マンションなどの物件なら経済的残存耐用年数や維持・管理の状態、また管理費など滞納していないかの状態を確認します。鑑定士が行うのは評価です。市場価格とは関係なく、鑑定士も市場価格などは考慮せずに評価額をつけていることを知っておきましょう。

上記の三点セットは裁判所の売却場やBIT競売物件サイトなどで閲覧できます。裁判所などの場合は、自身の身分証明（公的なもの）が必要です。

競売のメリット

〇購入費用が安い
競売物件には「引き渡し義務がない」や「内覧が出来ない」また「期間がかぎられている」というデメリットがあります。これらに伴い価格があらかじめ競売市場修正と言われる調整がされ価格に反映されています。一般のものと比較すると3割程度安く設定さています。

〇物件が多様
一般的な物件と異なり不動産市場に流通しない多様な物件を手にすることが出来ます。例えば三角形等の形状の土地や、極端に狭い土地や、田舎の農地またアパート等様々な物件があります。

〇手続きが簡単
手続きの負担が少ないです。移転登記や抵当権の抹消登記といった煩雑な手続きは裁判所が行います。購入者は入札用紙と反社会的勢力に該当しない旨の書類を出して保証金を納付、後に残りの代金を振込や持参で納付するだけで手続きは終わります。

まとめ

競売の物件に伴う負のイメージは若干あると思います。しかし競売物件を活用してお店や会社の事務所、またはリフォーム工事をして賃貸物件として貸し出すなどされている方などもおられます。裁判所が出している情報「三点セット」の中身を吟味し、競売物件の閲覧情報をしっかり確認して検討下さい。

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