競売は、不動産を持っている方が払うべき債務履行が不可能となったため、やむなく売却せざるを得なくなった物件が対象です。公売は強制競売といった解釈がありますが、競売と公売それぞれに違いは存在しています。今回は、競売と公売についてお話ししましょう。

競売とは

土地と一戸建ては現金だけでの購入が難しいため、銀行などの金融機関から住宅ローンの融資を受けてから購入することが多いのですが、同時に担保をかけ、一定の金額を返済していくのが一般的な流れとなっています。

しかし、債務者が何らかの理由により返済が困難となった場合には、やむを得ないと判断した債権者側は債務者に対し返済の催促をしますが、それでも応じないと判断した場合は土地・建物のセットを差し押さえができるよう、裁判所(法務局)に申し出をする権利が発生します。

その権利に基づき、裁判所より強制売却し一番高い額で落札した方から費用を徴収し、後に返済に割り当てていく制度が競売です。

対象物件は土地・建物だけでなくマンションの一室や商業用の店舗や事務所の一室、それ以外にも山林などが存在しています。購入層は個人のほか、不動産会社側が参加することもあります。

長所と短所

一般的な不動産価格と比べ、市場価格の約2～3割程度安いコストで入手可能となるのが利点です。しかし実際は所有権の移転を行ったのみであり、物件自体には売り手が一切存在しない不動産として扱われます。

入札後は落札した物件に住民がいることもあり、立ち退きなどの交渉に関しては各自で行います。しかし応じない場合は、法的手段により強制執行を取るようになっています。

保証金に関しては売却時の基準価格に対し20％となっています。入札をするときの材料は裁判所作成の資料が主体となり、入札するときの判断資料として活用されます。これらを踏まえて、購入をする際には競売に強いコンサルタント会社や専門家などを介して行われるケースが一般的です。

公売とは

競売との違いを挙げるなら前述の通り住宅ローンの滞納なのに対し、こちらは所得税や贈与税、相続税などといった各種国税が滞納した場合によって発生し、自治体の税務署のほか国税局、そして官公庁(財務省など)によって差し押さえられた物件が対象となり、せり売り(入札)によって売却を行います。

なお、システムに関してはオークション方式を踏襲しているため、こちらと競売については近似しています。

競売と比べあまり聞く機会がないと思いますが、不動産投資を実際に行っている方には馴染みも深いのが公売です。入札の実施場所は税務署や自治体で実施します。

その際の補償金については競売が売却時基準価格の20％必要とされましたが、こちらは半分となる10％となっています。しかし、物件の状態を把握するための資料が一切存在しないため、各種情報に関しては自分で物件調査を行います。

持ち主は誰 ?

競売については前述の通り、所有者移転が実行されるのみで、直接の立ち退き交渉は落札した方との間で交渉する仕組みです。

公売については所有権については自治体が実施するほかは、明け渡しなどに関しては各自で交渉を行い、応じない姿勢を見せると裁判を行い、民事訴訟判決により強制執行手続きが起こる場合があるため、時間だけでなく費用もかかることがあります。

その他公売は、不動産関連だけでなく腕時計や絵画、自動車などといった様々な資産を差し押さえてから出品しています。今ではネットを活用した公売オークションが実施されており、それまでは縁が薄い存在であった公売が身近な存在へと近づいています。

入札額に消費税を加算してから払うのが一般的ですが、消費税法上の商品に関して適用されていますが例外が存在しています。

まとめ

競売と公売の違いは、競売は裁判所主体で行われますが公売は自治体や国が主導となって行われています。値段に関しては市場価格と比べ2～3割程度の安さとなっていますが、それは双方とも共通しています。しかし、引き渡し命令の申し立てに伴う強制執行制度の存在の有無により、その違いが現れています。

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