ローンの未払いまたは遅延をすると、金融機関から通知書や電話があります。それを放置していると住宅が差し押さえになる事態が起こります。差し押さえられて競売物件にかけられ売りに出されて人の手に渡り、強制退去を裁判所より命じられると、退去せざるを得ない事態になります。差し押さえられた時点で取れる対策があるのか参考にしましょう。

様々な方向からの差し押さえ

差し押さえは、金融機関の方面がよく知られていると思いますが、それだけではありません。他のところからも、差し押さえはされるのです。まずここで主な差し押さえについてお話して、競売においての差し押さえを中心に話しを進めます。

〇税金の滞納によるもの
不動産の差し押さえは税金の滞納によっても生じます。以下の状況を参照。
・税金を滞納する。
・役所から督促状が送付される。
・役所から電話や文書で催告される。
・役所による財産状況などの調査が行われる。
・住宅などを差し押さえられる。
税金の回収のため役所が対象物件を売りに出すことを「公売」といいます。競売とは売却の仕方や参加の資格で異なりますが、落札価格が通常相場の70％前後になることは変わりません。

〇借金の滞納によるもの
借金をしていて返済を滞納すると債権者を通して裁判所より不動産の差し押さえが行われます。

〇競売によるもの
住宅ローンの滞納により最終的に差し押さえられる場合です。
・ローンの返済を滞納する（1～2カ月間）。
・銀行から返済について連絡がくる。
・銀行から督促状が送付される。
・銀行から一括返済が請求される。
・保証会社が代位弁済を行う。
・裁判所から【競売開始決定通知書】が届く。

競売の回避法

住宅が差し押さえられた状況の中で何が出来るでしょうか。競売を回避出来れば差し押さえを回避出来ます。競売を避ける方法として以下のことがあります。

・残債を支払う
競売で売られる前に、残りのローン返済を完済することが出来れば競売にかけられません。しかし、これは現実的ではありません。なぜなら、残債を完済出来るだけの余財があれば競売にかけられる様な事態にはならないからです。ただ返済遅延をして1～ 2カ月以内であれば、完済しなくても遅延分を返済するだけで競売に出されません。代位弁済が行われる以前の問題です。

・個人再生のリスケを活用＝リスケジュールを略した意味
ローン返済以外に借入があって、そのためローン返済がきつくなっているような場合では、個人再生のリスケを用いることも一つです。リスケを受けるための要件があります。この要件を満たせば、住宅ローン以外のローンを最大90％減らせるというものです。これが利用出来れば競売を取り下げることが出来ます。要件は以下。
1.将来的に継続して収入を得られる見込みがある
2.住宅ローン以外の無担保ローンの額が5,000万円以下
3.保証会社の代位弁済後、6カ月経過していない

・任意売却を行う
ローン滞納から競売が始められるまでの間であれば任意売却という売却法を用いることも出来ます。競売では一般市場価格より非常に価格が落ちますが、任意売却であれば通常の不動産売却とそこまで変わらない額で売ることが出来ます。

まとめ

不動産の差し押さえは、ローンの滞納だけでなく税金や借金などの滞納からも行われます。差し押さえられている時点で出来る競売回避の方法を挙げて話をしてみました。競売物件の購入をお考えの場合に競売に至る背景を参考にすると良いでしょう。

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