個人でも参加のしやすくなった不動産競売。しかし知識のないまま競売に参加、物件を落札し、あとから困った事になったというケースも存在します。今回は、借地の上に立っている建物のみを競売で落札したという場合を例に取って解説します。
借地の上に立っている建物のみを落札した
競売で借地の上に立っている建物を落札したが、地主が借地権譲渡を承諾してくれない場合、どの様な手続きが必要になるのか見ていきましょう。
借地権の取得
競売で借地の上に立っている建物を落札したら、まず、その土地の所有者に挨拶をしに行きましょう。そこで土地の賃貸借契約に関しての名義変更承諾について協議することになります。まず、借地の上に建っている建物を取得しても、地主が承諾しない限りは借地権を取得できないと言う事を知っておきましょう。(民法612条1項)
地主によっては、建物の所有者が変わるのを好機と考え、高額な借地使用承諾料を要求して、大幅な賃料の値上げを行ってくる場合があります。また、借地権の譲渡を承諾しないというケースも起こり得ます。
但し、建物の競落人が借地権を取得しても、”地主が不利となる恐れがない場合（競落人に、地代をきちんと支払う収入があり、土地の使い方も以前の持ち主と変わらない、という場合など。）であるにもかかわらず借地権の譲渡を承諾しない際”は、競落人の申し立てにより、裁判所は地主に代わって承諾の許可を与えることが出来ます。(借地借家法第19条、第20条)
申し立てには期限がある
この申し立ては、競売の代金を支払ってから二ヶ月以内に限り行うことが出来ます。(同法第20条3項)この期間は、当事者間の合意がある場合でも伸長することができない不変期間となっている為、注意が必要です。不動産業者ではない個人が競売で建物を落札した場合など、このルールを知らずに大変な事になっている人もいる様です。
裁判所が地主に代わって承諾の許可をした場合には、地主が要求した高額な承諾料や賃料の値上げはされません。但し、裁判が必要となる為、その費用が掛かります。最低でも数十万円は掛かると見ておいた方が良いでしょう。
承諾料
地主に代わって裁判所が許可することで、競落人が借地権を得る場合は、承諾料を支払う事になります。この承諾料は、借地権価格の10%程度が目安となります。例えば、借地権価格が500万円の場合、承諾料は50万円といった具合です。
この様に裁判所の許可で借地権を得るという方法以外に、競落人が借地権の取得をあきらめ、建物を時価で地主に買い取ってもらうというケースもあります。(借地借家法14条)
敷金について
競売によって借地の上に立つ建物を入手した競落人は、そのまま前所有者が地主に差しいれていた敷金を継承できるわけではありません。前述のように裁判所が承諾の許可をした場合、競落人に対し、相当額の敷金を地主に差しいれる事を命ずることが出来るとされています。
まとめ
一般の人でも参加のハードルが低くなった不動産の競売ですが、知識がない為に困った事になる例は後を絶ちません。困った事、分からないことがあるときには、競売参加前に知識と経験豊富な不動産業者に相談する事をおすすめします。
競売に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。
