住宅ローンの返済を滞納して支払いが出来なくなると債権者は裁判所へ申立て競売にかけ強制的な退去や債権回収を行います。立ち退きを迫られると債務者は精神的なダメージや負担が大きくなります。今回は競売での不動産売却の流れについてお伝えしていきましょう。

競売とは

住宅ローンの支払いが出来なくなると債権者である金融機関は、債務者が継続した返済が不可能と判断して契約時の抵当権を行使し、裁判所を通して住宅の差し押さえをします。債権者である金融機関からの申し立てにより裁判所は担保であった住宅を競売にかけます。

競売による不動産売却方法は通常の売却価格より大幅に低くなるため競売で住宅を売却した後もローンが残った場合には、債務者はその返済もしなければなりません。

競売の流れ

〇住宅ローンの滞納
住宅ローンを3ヶ月～6ヶ月間程滞納したら金融機関から督促通知が届きます。
・ローン返済についてのご連絡が送付されます。
・督促状が送付されます。
・最終通告書などが送付されます。

〇期限の利益の喪失
債務者が住宅ローンの支払いが出来なくなった場合、最終的には債権者からは「期限の利益の喪失通知」が送付されます。これにより期限の利益は喪失し、住宅ローン全額を債権者へ一括で返済しなければならなくなります。

〇代位弁済・一括請求
金融機関と保証会社との保証委託契約を代位弁済と言い債権回収会社が代位弁済をした債務の一括請求をします。

〇不動産競売開始決定
債権回収会社が代位弁済する事により、債権者が債権回収会社へ移行して抵当権などの担保権を実行して裁判所へ申し立てをし、不動産差押えが開始されます。

〇現況調査
競売の申立てが行なわれると裁判所によって以後の手続きが進められます。不動産競売開始決定通知が債務者へ送付され、1～3ヶ月後に現況調査がおこなわれます。執行官と不動産鑑定士は調査にもとづいて次の資料作成を行います。
・現況調査報告書→債務者の状況や権利関係書類です。
・評価書→不動産鑑定士が作成した資料で、不動産の概要や資産的価値などが記載されています。
・物件明細書の作成→物件明細書は現況調査報告書と評価書をもとにして民事執行法規則により、買受人の権利関係概要など競売に関する情報を記載した書類です。

これら3点の書類を合わせて競売の世界では3点セットと呼ばれます。物件明細書は3点セットの中で一番重要な書類です。

〇売却基準価額の決定
裁判所は評価人の評価にもとづき住宅の売却基準価額を定めます。競売による不動産は一般市場より売却価格が低いのが特徴です。競売参加者が裁判所へ預ける保証金は売却基準価額の2割となっています。

〇配当要求終期の公告
不動産競売開始決定がされたら配当要求終期公告により住宅や債務者の名前が掲示されます。

〇売却実施処分
期間入札や開札日などの情報が記載された競売期間入札通知書が送付され、裁判所の掲示板などに期間入札の公告が張り出されます。更にインターネットでも当該物件の写真や間取りなどが公開されます。

〇期間入札の開始
売却実施処分公告から約1ヶ月後に競売の期間入札が開始されます。買受可能価額以上の金額であれば入札に参加することができます。

〇開札期日
期間入札の開始から1週間後に執行官は入札期間中に入札した人の中から、最も高額な入札金額の申出者を最高買受申出人として認め入札者がいない場合には特別売却買受方法で買受人に売却されます。

〇売却許可決定期日・売却許可決定
売却許可決定期日に裁判所執行官が定めた最高価買受申出人に、不動産売却許可審査をして売却許可決定もしくは不許可決定の手続きをします。

〇代金納付期限日と所有権移転日
売却許可の決定が確定すると裁判所は買受人に代金納付期限通知書を送付します。

〇配当
競売による不動産売却代金を裁判所が各債権者に配当をします。

〇住宅からの退去
競売に掛けられた当該物件から債務者の退去は落札者との交渉の上で行われますが、引っ越し料金や立ち退き料金は法的に支払義務がありません。

〇引渡命令申立て
住宅からの退去・明渡しをしない場合は法的手段で不動産引渡命令の申立てをします。
・引渡命令の発令
・引渡命令送達
・引渡命令確定
以上の手続順番命令に従い住宅を明け渡す必要があります。

〇執行官への強制執行の申立て
不動産引渡命令が行なわれても住み続けると強制執行の為に執行官と買受人が面談をします。

〇催告
面談後2週間～3週間以内に執行官が強制執行の予告をするために債務者の不法占拠住宅へ向かいます。
・解錠技術者
・強制執行業者
・立会人

〇断行
催告の日からおよそ1ヶ月以内に断行日を決め期日までに不法占拠の債務者が住宅の明け渡しをしなければ強制執行で断行します。断行により排除され室内にある家財道具は倉庫に1ヶ月間保管されて債務者の引取がなければ売却処分されます。

まとめ

住宅ローン滞納が続き競売申立てがされると競売は進められて行きます。債権回収には有力な方法ですが時間と手間がかかることもあります。競売手続きは法律に詳しくない方には難しく不動産の知識が必要です。不動産競売については専門業者に相談すると良いでしょう。

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