銀行などの借入金が返済できなくなると裁判所に申し立てがなされ、差し押さえられた物件は、競売に掛けられて売却代金から債権者に返金されることになります。ここでは、競売物件の買い方と流れを見ていきましょう。

競売物件購入の流れ

競売物件購入の流れを以下に説明します。

(1)予算額の検討 ⇒ 予算額を検討し、金融機関に借入可能額を打診しておきます。

(2)競売物件の選択・調査 ⇒ 競売物件を閲覧して情報を確認後、入札選択をします。
※3点セットと呼ばれる裁判所の報告書類を確認する。インターネットより閲覧・検索ができる場合があります。

(3)入札(物件情報の公告～約2週間後) ⇒ 入札開始日を確認して入札手続きに入ります。

【買受申出に必要になるもの】
・裁判所でもらえる入札セット(入札書、裁判所の振込依頼書、保証金振込証明書など)
・買受申出の保証金額
・印鑑
・住民票(法人は資格証明書または登記事項証明書)

(4)開札 ⇒ 開札期日は裁判所が発表します。

(5)売却許可決定と確定 ⇒ 最高価格の買取申し受け人に対して裁判所からの売却許可決定が確定され、異議申し立て等がなければ1週間後に売却が確定します。

(6)明け渡し交渉 ⇒ 落札物件に占有者または所有者がいる場合は明渡し交渉を行います。

(7)代金納付 ⇒ 売却許可決定後に、裁判所から代金納付の明記された通知書が届きますので、内容に従って必要書類提出や代金を納付します。

(8)引き渡し命令・強制執行 ⇒ 代金納付をすると落札物件の占有者や所有者に引き渡し命令ができるようになります。交渉が難航する場合は必要に応じて申し立てをし、引き渡し命令の確定後に強制執行の申し立てが可能になります。立ち退かない場合は強制執行となります。

(9)登記識別情報通知書の送付 ⇒ 代金納付手続後、裁判所から登記識別情報通知書が届きます。

(10)物件の引き渡し ⇒ 引き渡しは買受人の責任と負担で行いますが、家具などがある場合は勝手に廃棄せず、法律の下で手続きをとって処理します。

メリットと注意点

【メリット】
〇一般の物件に比べて安い
競売物件価格は、条件により3割ほど減額されることが多いため、一般の物件より安くなる傾向があります。

【注意点】
〇売主に義務や責任はない
競売においては、一般の不動産取引と違って民事執行法で引渡しに関する規定がないため、一般の取引では認められることが、売主に義務や責任はなく買受人の自己責任になってしまいます。

〇物件内覧ができないなど情報が少ない
競売物件は内部を見ることができず、物件についての説明も少ないので、リフォームや修繕の必要性などが分からずに、購入後の瑕疵発覚や大規模な修繕費が必要になることがあります。

〇入居者が立ち退かない
入居者が立ち退かないことがあり法的な強制退去や引っ越し代の支払いなど余計な費用がかかります。

まとめ

競売物件を知らずに手を出すと思わぬ失敗をしてしまう可能性やリスクが高く、買い方や知識のない初心者にはなかなか難しいと思われます。不動産投資を始めようという方は、まず専門業者に依頼することをお勧め致します。

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