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不動産基礎知識

抵当権消滅請求によって競売を回避できるか

住宅ローンを始め金融機関から金銭を借り入れる場合には担保となる不動産に抵当権の設定を行うのが一般的です。ローンの返済が出来なくなると債権者は抵当権を実行して競売を行うことができ、競売によって抵当権が抹消された物件を落札者は手に入れることが出来ます。
競売以外にも抵当権消滅請求という方法で抵当権を消滅させることが出来るといいますが、これはどのような方法なのでしょうか。

抵当権の効果
住宅ローンなどで抵当権を設定するのは債権者にとっても債務者にとっても都合の良い権利だからです。
抵当権は占有を要しない権利のために住宅ローンを利用した債務者は担保にしたマイホームを自分のために使用することができ、債務者がローンの返済が出来なくなった場合には抵当権者である債権者は債務者が抵当物件を利用している状態であっても抵当権を実行して競売の申立てが出来るという利点があるためです。
また、抵当権が登記されたマイホームを売却すること自体には法的な問題はありませんが、実際は売却しても抵当権が実行されると競売になってしまうために、一般的に売却されても買手が現れません。
そこで抵当権を抹消するために債務者がローンを完済する必要がありますが、ローンが残っている状態でも買主から抵当権消滅請求という方法で抵当権を抹消できる可能性があります。

抵当権消滅請求とは
上記のように抵当権が設定された物件を購入した場合に買主はいつ抵当権が実行され競売になってしまうか分からないという不安定な状態となります。
そこで、買主から抵当権者に対して抵当権の消滅を請求できるとする制度が法律で認められています。この行為を抵当権消滅請求といいます。
この抵当権消滅請求によって抵当権が消滅すれば競売となる可能性を回避することができます。

抵当権消滅請求による消滅
抵当権消滅請求を行ったとしても請求によって一方的に抵当権が消滅する訳ではありません。買主は抵当物件について適当と思う金額を債権者に提示した上で抵当権の消滅を請求するのですが、債権者が2カ月以内に競売の申立てを行わなければ債権者が抵当権の消滅に承諾したことになり、買主が提示した金額を債権者が受け取って抵当権消滅の手続きに進むことになります。
しかし、実際には上記手続きを前提とした買主を探す必要があり、債権者の納得する金額の提示が難しいことから、多くは競売に進むことになると言われています。
とはいえ、もし、どうしても入手したい物件であれば競売前に入手できる可能性がありますので適正な評価額をもって債権者に抵当権消滅請求をしてみるというのは良い方法になるかもしれません。

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