主に住宅ローンの支払い滞納によって生じる不動産競売。これはローン残額の債務履行のために取られる措置と言えますが、債務者・債権者双方にとってメリットの少ない手段と言えます。不動産競売の流れを確認しつつ、さらに有効な対応策と言える任意売却について見ていきたいと思います。

住宅ローンの支払いが滞るとどうなるのか

マイホームを取得するには多額の資金が必要です。それを確保するための一般的な手段としては、住宅ローンの活用が挙げられるでしょう。これは、金融機関からマイホーム購入もしくは建築の資金を借り受け、月々定額ずつ返済していくという内容の契約となります。

しかし、ローンの返済が滞ってしまう状態が続くと、やがて「期限の利益損失」という事態を招いてしまいます。これは、住宅ローンを分割し長い年月を掛けて返していくという、債務者側に認められた権利を失ってしまうことを意味します。そうなると、マイホームを確保するには残りのローンを一括で返済しなければならなくなるわけです。

期限の利益が喪失してしまうと、返済先すなわち債権者が金融機関から保証会社へと代わります。その後、債権を引き継いだ保証会社は、裁判所へ不動産競売の申し立てを行うこととなります。

競売に向けた動き

競売とは、債権者の求めに応じて裁判所が債務者の財産を接収・売却し、その収入を債権者側に引き渡す法的措置に相当します。債務者側の視点からすれば、財産を強制的に処分される措置とも言えるでしょう。住宅ローンで生じた債権回収対象は、その住宅ローンで購入したマイホームとなり、それが競売に掛けられることとなります。

競売方式による売却では、一般の不動産売買よりも概ね低価格で取引がなされます。通常の不動産取引は、物件の評価額が基準となり価格が決められます。しかし競売の場合、物件評価額は考慮されません。

競売では、入札により購入希望者を募り、その各々に購入希望価格を提示させ、その中で最高値を付けた落札者に売り渡すという形式が取られます。そのような関係上、落札価格に不動産評価額が反映されることはなく、そのため概ね一般の不動産価格より安価となるケースが多くなるわけです。

競売の準備が進行する期間中、債務者のマイホームには差し押さえの処置が行われ、マイホームに対して債務者の所有権が凍結される状態となります。その後、競売により落札者が決定すると、その落札者が新たなる物件所有者となり、債務者の所有権は完全に失われます。債務者はマイホームから退去せざるを得なくなるわけです。

競売によって債務者のローンによる借金が補填されるとは言え、それで負債がゼロになるとは限りません。競売落札価格がローン残高に届かない結果となると、その差額が残債として債務者にのし掛かることになるわけです。

債務者の立場としては、保証会社による競売の手続きがなされた以上、マイホームを高値で売り払いローン残額を減らすことを第1の目的とすることが賢明と言えるでしょう。

任意売却の利点と条件

競売よりも高額の売却を見込める方法として、任意売却が挙げられます。評価額が適用される取引となるため、価格的には通常の不動産売買とさしたる相違はないと考えて宜しいでしょう。しかし、契約に至る手順に関して、一般の不動産取引とは異なる部分があります。

まず踏まえておくべきは、任意売却を行うには、債権者側の同意が必要という点です。住宅ローンでは、支払いが完了するまでの間、債権者の抵当権が認められています。つまり、返済が滞納した場合、債権者側には、該当する不動産について裁判所を通して処分し債権回収に充てることができる権利が与えられているわけです。

競売自体も、その抵当権に基づいて執行されるものと言えます。任意売却を可能とするには、債権者側に抵当権の失効について協力を仰ぐ必要があるわけです。

また、任意売却による契約完了にはタイムリミットがあることも忘れてはなりません。基本的に任意売却は、不動産競売と同時並行的に進行することとなります。先に競売落札者が決定してしまうと、住宅の所有権がそちらに移り、債務者は売主としての資格を失うことになるわけです。

たいてい、任意売却の申し込みから売却まで約3～6ヵ月の期間を要すると見做されています。そのことを考慮に入れ、競売のタイムスケジュールと照らし合わせながら、落札決定に先んじて売買完了に持ち込むことが重要です。より確実性を高めるには、競売への流れが確定した時点で早めに着手すべきと言えるでしょう。

まとめ

以上のように、住宅ローンの滞納が引き金となる不動産競売の流れを踏まえながら、債務返済により有利な手段である任意売却について、どのようなものか確認してまいりました。

任意売却を実行する際には、任意売却契約の実績があり対応可能な不動産会社へ仲介を依頼することが不可欠です。それにより、債権者側との交渉成功率が高まるのに加え、債務者が退去する際の引っ越し費用の確保など、有利な条件を引き出すことも期待できます。

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