所有する土地や建物を売り払うことで売上金を得る不動産売却。その中で最もポピュラーな取引に当たるのは、自らの持ち家の売買と言えるでしょう。そんな自宅売却を成功に導く上で、どういったポイントを踏まえることが有効なのでしょうか?　見ていきたいと思います。

売却を検討する前に確認すべき事項

通常の宅地建物の売買において、その売却金は売主側に入ってくるのが一般的です。しかし状況によってはそうならないケースがあることを認識しておかねばなりません。一例を挙げれば住宅ローンの返済中などがその例に該当します。

住宅ローンが未だ完済に至っていない場合、資金を貸した側である金融機関すなわち債権者側が抵当権を有する状態となります。抵当権とは、仮に資金を借り受けた債務者からの返済が滞った場合、債権者側はその担保対象となっている債務者の資産を処分し債権回収を行うことができるという権利です。

その抵当権が効力を持つ以上、自身の所有物とは言え持ち主がマイホームを独断で売却することは認められません。債権者の抵当権が掛かっている住宅を売却したい場合は主に、任意売却という手段が取られます。その際には、通常の不動産売買とは異なり、債権者側の同意を得て抵当権を取り下げて貰うことが条件的に不可欠となります。

また、売上金に関しても債権者側への返済が最優先となり、売却で得た資金を売主が自由に扱えるわけではありません。物件売却額が債権者への返済額を上回る場合はアンダーローンとなり、差額は売主が受け取ることになります。

しかし逆に、債権者への返済額が物件売却額を上回るオーバーローンとなれば、差額分の債務が残り、売主の返済義務は継続することになります。通常の不動産売却と任意売却とでは、売上金の扱いが大きく異なります。そのため、持ち家の売却を検討する際にはまず、その物件への抵当権の有無を踏まえつつ考えることが重要です。

売却成功のポイント

戸建物件売却の流れは主に、不動産会社への相談→物件査定→媒介契約→売却活動→売買契約、という過程を経ることになります。任意売却の場合はそれと並行して債権者側との交渉が行われます。

スケジュールの流れに併せながら、売主としてより有利な条件で売却を成功裏に進めるために有効と言えるポイントについて、確認していきましょう。まず、自宅売却を検討する前に、常日頃から心がけておきたいポイントが挙げられます。それは、物件の状態を良好に保つという点です。

建物は築年数が経過するごとに老朽化し、劣化していきます。しかし普段からこまめに清掃やメンテナンスを行うことで、劣化度合が軽減されます。建物の状態を良好に保つことで、売買の際により高値での売却が期待できるわけです。

売却に向けた段取りとしては、物件売買の仲介者となる不動産会社を選択することから始まります。複数の業者に相談し、それぞれからマイホームの価格査定を受け、それを基にしてどの業者と媒介契約を結び依頼するかを決めるわけです。

その際に抑えておくべき点は、希望する売却条件を達成できるような、経験と知識のある業者に依頼することです。高く売却するには高い査定価格を提示する業者が有利に思えますが、必ずしも査定通りの価格で売れるとは限りません。

確かな実績のある不動産会社であれば、実際の売却額に対してより正確な査定価格が示されると言えます。また、任意売却においては債権者側との交渉など、通常の物件売買には無い条件にも対応可能であることが必要です。

それら調整に関し経験豊富な業者であれば、失敗のリスクも軽減できることでしょう。依頼する不動産会社を決め、媒介契約を締結した後、家の売買活動が開始します。この段階では、購入を検討する方々が内覧に訪れるようになります。

内覧希望の予定を優先し対応することも、売却を有利に進めるポイントと言えます。多くの購入希望者に対応していれば、そのぶん売買契約の成約に至る可能性が高まるでしょう。
また、習慣的な清掃など、常日頃から住宅の状態維持を心がけていれば、内覧時にも建物の状態が良好に保たれ、購入希望者に向けた強力なアピールポイントともなります。

まとめ

以上の内容をまとめると、マイホームの売却を良い形で完了させるためには以下のポイントが挙げられることになります。
▼習慣的な掃除やメンテナンスなどで、建物を良好な状態で維持する。
▼売却条件に充分対応可能な、経験と知識が豊富な不動産会社に仲介を依頼する。
▼内覧はできる限り優先的に受ける。

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