金融機関から借りたマイホーム購入資金を月々分割で返済していく住宅ローン。しかし月々の支払いが滞ると一括返済を迫られ、それに応じられなければ競売によって自宅を失うこととなります。そうなった際、事態悪化を軽減する措置に相当するのが任意売却です。

住宅ローンを滞納し続けるとどうなってしまうのか

本来なら高額ゆえに自己資金のみでは対応し難いマイホーム購入。しかし、住宅ローンを利用することで、月々の支払い義務さえ果たしていれば無理のない購入が可能です。

しかし、支払い未納が数か月連続してしまうと、期限の利益喪失という深刻な事態を招いてしまいます。つまり、ローン契約に基づく分割での返済が不可能となり、一括による返済を迫られてしまうというわけです。

これに応じられなければ、法的措置によりマイホームを強制的に売却され、その売上金がローン残額返済に充てられることになります。そういった流れによる売却手段は、裁判所が主催する競売形式で行われます。購入希望者には入札によって希望価格を提示させ、その中から最も高い金額を挙げた者に落札されるというわけです。

競売にかけられる物件は、事前に差し押さえの処置がなされます。そのような事態に至れば、残債を一括返済しない限り、マイホーム所有者は競売の落札日に自宅の所有権を完全に失うということになります。

また、競売の決定価格はあくまで入札者の掲示額とされるため、不動産売買の基準となる評価額が反映されません。そのため、通常の不動産売買契約に基づく価格より低い価格で引き渡されてしまう可能性が大となります。

そのため、競売でマイホームを失ったにも関わらず、ローンの債務がなお残るという事態も珍しいことではありません。

任意売却

ローン債務の残りすなわち残債を減らす効果が、競売より多く見込める手段として、任意売却が挙げられます。競売落札に先んじて任意売却での売買契約を完了させることで、競売よりも条件的な改善が見込まれるというわけです。

任意売却は、不動産が差し押さえられ競売物件として扱われている際に行われる不動産売買契約です。標準的な不動産評価額に照らし合わせて価格が設定されるため、一般的な不動産売買と金額的に大きな違いはありません。競売と比較すると高額の売却が見込めるというわけです。

任意売却には、通常の土地・建物の売却契約とは異なる要素が含まれます。

主な相違点の1つ目として、売買の当事者には売主・買主以外に、該当物件に対して抵当権を持つ債権者も関わってくるという点が挙げられます。

抵当権は、住宅ローンにおいて資金を借り受ける側である債務者からの分割返済が不履行となった場合、資金を貸す側である金融機関すなわち債権者に認められた権利です。債務者の支払いがなされない場合、裁判所に申し出、支払いに代わって債務者の資産を差し押さえ競売に掛けさせるという形で、強制的に債務を補填できることを意味します。

住宅ローンにおいては、それで購入した住宅自体に抵当権が掛けられているわけです。任意売却を行うに当たってその抵当権の取り消しが不可欠となるため、契約に債権者も関わってくることになります。

なお、競売への取り組みが開始される時期には、資金貸付先である金融機関から代位弁済によって債権を引き継いだ保証会社が債権者に該当することとなります。任意売却を進めるに当たっては、その保証会社と交渉し、売買への同意を得ることが必要となるわけです。

もう1点、任意売却が通常の不動産売却と異なる点としては、契約完了までの制限時間が設けられている所と言えるでしょう。

任意売却は、裁判所が進める競売への取り組みとほぼ並行して進められます。買い手が見つからないまま入札日を迎え落札者が決まると、そちらが新たなる物件所有者ということになり、任意売却の取り組みが頓挫することになるわけです。

このように、通常の不動産取引には存在しない要素を併せ持つため、契約仲介を担当する不動産会社を選ぶ際には、任意売却に対応可能か否かという点を確認すべきと言えます。

まとめ

以上のように、住宅ローン返済不可能という事態によって引き起こされる不動産競売と、その代わりとなるダメージ緩和策に相当する任意売却について、その特徴を見てまいりました。

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