結婚を機に、夫婦二人で住む家を買う人は多くいます。しかし、何らかの事情により、離婚する事になった時、住宅ローンの残りをどうするかは最重要課題です。今回は、住宅ローンの残りに対する対処をメインに解説します。

住宅ローンの残りがあるとき

ローンが完済されていない状況で離婚するとき、この残債にどう対処すればいいのでしょうか。具体的な方法として以下が考えられます。

対処1.家を元配偶者に譲ります。
元配偶者の一方が住み続けて、ローンの残りを債務者が返済していくという方法です。この方法をとる場合は、家を出る元配偶者が住まいの評価額の持分相当の価格の金額を受け取る事が原則です。

更に家を一方に譲る際は2つの対処が存在します。1つはローンの債務者が住んで返す方法、もう1つは債務者でない方が家に住み続けるという方法です。

対処2.家を売却して現金化します。
二人とも家を出て、家を売却して現金化します。家の売却価格が住宅返済の残りを超えるアンダーローン(資産超過)の際は、売却で得たお金で住宅ローンを完済して、残額を二人で分与します。

しかし、売却価格が住宅ローンの残高を下回るオーバーローン(債務超過)の際は、差額を現金で補うか、金融機関へ返済方法を相談する必要が生じます。いずれにしても、一方が家に住むときは、ローンの名義変更することが必要になります。

残債のある家を売却したいとき

住宅ローンの残る家を売る際には、準備と費用がかかります。以下に紹介します。

準備①：残ったローンの額を確認します。これは金融機関からの残高証明書で確認できます。紛失した場合、再度金融機関へ依頼し発行して貰い確認します。

準備②：不動産会社に家がいくらで売れるか査定を依頼しましょう。査定額は不動産会社により異なりますから、不動産会社に複数依頼して比較検討するようにしましょう。

準備③：売買価格で返済を完済できるかを確認します。予想される売却金額が明確になったら、完済できるかどうかを見てみましょう。アンダーローンのときは完済できるのであまりトラブルは生じませんが、オーバーローンのときは返済が残りますので、個別の対応が必要になります。

オーバーローン(負債超過)の売却法

方法その1.「住み替えローン」を利用して返済します。家の売買代金と自己資金の合計がローン残債を下回っているときに組む資金調達プランが「住み替えローン」です。

方法その2.貯金などを使って返済します。このケースは返済方法を相談する必要があります。また、売却に必要な費用を予想して入れておくようにしましょう。必要な費用の内訳は仲介手数料がほとんどです。物件の取引額により料金は異なります。その他に、印紙税や登記の際の司法書士への報酬料などです。

家の売却については、実績と信頼のある不動産会社と相談しながら話しを進めてゆく必要があります。金融機関との交渉や複雑な計算などもあります。

まとめ

住宅の残債がある際に、どうすればいいのか?などの対処法を中心に解説しました。売却する際、資産超過の場合、負債超過の場合などケースごとにお伝えしました。

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