家は生涯で最も高い買い物とよく言われます。家を買う際には多くの人が住宅ローンを組みます。そして、その住宅ローンの返済が何らかの理由で滞ってしまった場合、最終的にその家は”競売(けいばい)”に掛けられる事になります。今回は競売に至る流れを詳しく解説します。

住宅ローンを滞納すると?

住宅ローンは、家を購入するときに必要なお金を銀行などの金融機関に支払ってもらい、そのお金を数年から数十年と言う長い期間に渡り、金融機関へ毎月決められた額を支払うシステムです。

この毎月の支払をきちんと支払えている間は良いのですが、失業や収入の減少など、何らかの事情により滞納してしまうと、債権者である金融機関から書簡が郵送されてきます。書簡には、滞納額や滞納回数、返済期日などが記載されています。あるいは、担当者から直接電話が掛かってくることもあります。

うっかりその月だけ払い込みを忘れていた、等の場合はこの段階で気付くことが出来るわけです。一度、滞納しただけでは即、競売開始の流れにはなりません。

しかし、返済を3回以上滞納すると、強い調子の文言で返済を迫る内容の”督促状”が郵送されてきます。そして、それでも支払えないでいると、最後に”催告書”が送られてきます。催告書には、返済額や返済期日とともに、遅延損害金を請求する旨と、催促に応じない場合には法的措置を取る旨が記載されています。

催促書が届いても尚、ローンの返済が出来ないでいると、債務者は”期限の利益”を喪失する事になります。期限の利益とは、ローンを分割で支払う権利の事です。期限の利益を喪失した債務者に対しては、債権者である銀行などの金融機関は、”一括弁済”を求めてきます。一括弁済とは、住宅ローンの残債を一括で支払う事です。

代位弁済とは?

債権者から一括弁済を求められても、ほとんどの債務者は一括弁済をする事が出来ません。その場合、債権者は保証会社から”代位弁済”を受けます。代位弁済と言うのは、債務者に代わり保証会社が残債を支払う事を言います。

そして、債務者には保証会社から一括弁済が求められます。しかし、当然ながらこの場合も求めに応じることが出来る人はほとんどいません。分割でも支払えないのですから、一括で支払うというのは無理なのです。

保証会社による競売の申し立て

保証会社からの一括弁済の要求に応えられないと、保証会社は裁判所へ不動産競売の申し立てを行います。申し立てから数週間経過すると、”競売開始決定通知”が債務者の元へ届きます。

競売では、家は市場価格の5割から7割程度の値段でしか売れません。売れても住宅ローンを完済できず、債務だけが残る可能性が高いのです。では、何か打つ手はないのでしょうか?

任意売却という方法がある

”任意売却”という言葉を聞いたことがありますでしょうか?任意売却とは、住宅ローンの担保になっている家の抵当権を交渉によって、債権者である金融機関に外してもらい、市場価格に近い値段で家を売却する事です。

それによって、残債の完済にぐんと近づきます。また、競売で家を手放すよりも高い値段で売れる為、残債を完済してもらいたい、債権者である金融機関も協力的になってくれます。たとえ売却後に債務が残ったとしても、あらためて分割払いの相談に応じてくれる可能性が高くなるのです。

まとめ

家が競売に掛けられる前に是非一度、不動産会社に任意売却の相談をされる事を検討してみて下さい。今回は、不動産ローンの滞納から、競売開始決定通知の送付までを解説しました。

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