債務者が死亡して被相続人となった場合に被相続人が負っていた債務は当然に相続の対象となります。そして相続人は、被相続人の遺産を相続するかどうかを決めることができます。
相続人全員が相続を放棄した場合に、被相続人が所有していた不動産には所有者が存在しないことになりますが、債権者はこの不動産を競売に掛けることができるのでしょうか。また、競売に掛けることができる場合には、どのような手続きが必要になるのでしょうか。

相続放棄とは
一般的に相続というと財産を引き継ぐというイメージで、プラスのイメージかもしれませんが、実は借金などの債務も財産なのです。
したがって債務を相続すると相続人は債権者に対して債務を負うことになります。しかし、相続によって強制的に関係のない借金を背負うということは理不尽なことでもありますから、相続人は一定の期限で「限定承認」又は「相続放棄」のいずれかを選ぶことができます。選ばない場合には「単純承認」ということになり、全ての財産を相続することになります。
「限定承認」は、遺産のうち債務などを差し引いた上で財産が残るのであれば相続するという留保付きの承認となります。「相続放棄」は、被相続人の一切の財産を相続しないことをいいます。相続放棄を行うと、相続人は最初から相続人ではなかったことになります。
被相続人の財産が明らかにマイナスであると、相続人全員が相続放棄をするケースは珍しくなく、被相続人の不動産には所有者が存在しなくなるということが起こります。このようなとき債権者がこの不動産を競売に掛けるためにはどうすれば良いのでしょうか。

競売のための相続財産管理人の選任
債権者が不動産を競売に掛ける場合には、原則、家庭裁判所へ「相続財産管理人選任」の申立てを行わなければいけません。しかし、相続財産管理人の選任には時間と相当な費用が掛かるという問題があります。
相続財産管理人は弁護士などから選任され報酬が少なくとも50～100万円は必要となるのです。この費用は競売の申立て人となる債権者が予納金として支払うほかなく、結果として債権の回収額が減ってしまうことになります。しかし、この費用と時間さえクリアできれば競売に掛けることは可能です。

競売を回避し、任意売却のための申立て
相続財産管理人選任の申立てが相続放棄を行った者から出されるケースがあります。被相続人の所有していた不動産に居住している奥様や子供などが、債権者による競売を避けて任意売却で購入者になりたい場合などです。
債権者が任意売却に同意して、奥様や子供が購入金額を用意できれば、それも可能です。しかし、用意できなければ結局は競売か任意売却によって他の方に売却されることになり、退去せざるを得なくなります。いずれにせよ法律は知らなければ損をすることが多いですから、信頼できる任意売却の専門業者などに相談されることをお勧めします。