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債務整理

差し押さえられた物件は競売にかけられる

住宅ローン以外にも様々な支払いを滞納してしまった場合、物件は差し押さえられます。その物件はどのような流れで競売にかけられるのでしょうか?
今回はその流れについて紹介します。

■裁判所に申請することができる競売

債権者が、債務者がなかなかお金を返すことができないと判断されたとき裁判所にその旨を申し出て、債務名義に則って競売を申し出ることができる制度です。流れとしては以下のとおりです。

①確定判決→上級裁判所により取消余地がない裁判で、支払いや明け渡しを明確化します。
②仮執行付宣言判決→仮執行宣言をした判決については、確定せず執行できます。
③支払い督促を経て、和解・調停調書を作成します。
④公正証書による債務名義→場合によってですが、もし強制執行をする場合は強制執行認諾約款付公正証書であることを示す必要があります。

不動産以外にも給与や貯蓄、それに車なども差し押さえの対象となります。
住宅ローン滞納で不動産を売却した場合でも、残務処理については任意売却で対処していれば問題はないのですが、競売を伴う売却をした場合、残務返済を滞納すると債務名義により執行することがあります。これら一連のことを強制競売といいます。

■担保した不動産を競売した時の違いとは

ここでは、担保不動産競売と強制競売の違いについて説明します。

まず、大きな違いを挙げるとしたら競売申請をするまでの時間と、それを伴う手続きです。
前者→競売の申し立ては抵当権によるものであり、債務名義を取得する必要はありません。住宅ローンなどの抵当権を設定している場合は、債務返済を滞ったと判断したらすぐに競売にかけることができます。

後者→債務名義を債権者が取得するための手続きをしなければならず、前者と比べ時間がかかるという欠点があります。取得は裁判を起こすことから始まりますが債務名義確定には約半年、控訴・上告などを伴う場合は約1~2年余計にかかります。
強制執行認諾約款付公正証書で交わす場合は、裁判を起こすことなく競売をかけることができる反面、債務者と債権者双方で公証人立会いの下、契約内容に同意しなければならないので、その分手間がかかります。

ちなみに担保不動産売却は抵当権が設定されている限り期限がないのに対し、強制競売は10年の時効がかかるという違いです。

■支払い督促を受けると・・・

債権者が債務名義取得をするために裁判所へ赴き、支払い督促をしたとしましょう。無視すると債務名義は自動的に確定しますので、強制執行(この場合は競売)ができる条件が整ったわけです。これに対処する方法としては、裁判所に異議申し立てをしてから今後はどうやって和解に向けて話をするなどの対策をするほか、そのまま裁判で争う形となります。

①裁判所より支払督促申立書が送付され、2週間以内に必要事項を記入してから裁判所へ返送しましょう。

②注意点→仮執行がついている関係で、執行停止申し立てを別に行わないと強制競売される恐れがあります。
また、支払督促を2度無視すると自動的に債務名義が成立し、強制競売がいつでもできる状態になりますので異議申し立ては重要な役割を果たします。裁判で争うとなると自分で対処できなくなりますので弁護士さんを立ててから対応しましょう。

物件は強制競売にかけられ、第三者へと売却されていくだけでなく給与差押えなどをされると生活するのに非常に困ってしまいます。

■まとめ

差押え物件は強制競売にかけられることについて説明しましたが、もしそうなった場合、すべての人たちに迷惑をかけてしまうだけでなく、自分のためにもなりません。そうならないためにも裁判所に異議申し立てをしてから裁判をし、弁護士さんのお世話になりながら解決しなければなりません。

なるべくならば、和解に向けての話し合いを進めていきたいものです。

競売に関することや不動産の投資の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報ください。

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