土地や建物(家や部屋)を借りるとき賃貸借契約をします。借りている土地や建物が競売になったら、そのまま住むことはできるのか? 競売による賃貸借契約について調べて行きましょう。
■賃貸借契約の内容とは?
賃貸借契約とは、当事者(契約関係人)が土地や建物(不動産)を借りて「使用料の支払いを約束する」ことで効力が生ずる契約のことです。
賃貸借の目的物を貸す側を「貸主」「賃貸人」といい、目的物を借りて賃料を支払いう側を「借主」「賃借人」といいます。土地の賃借人を「借地人」、建物の賃借人を「借家人」といい契約に関しては、以下の内容を明らかにする必要があります。
・契約期間と更新の定め
・賃料や管理費(共益費)の額、支払い、滞納時のルールなど
・敷金などの初期費用
・暴力団等の反社会的勢力の排除
・入居・生活上の禁止事項
・修繕ルール
・契約の解除規定
・借主からの解約規定
・原状回復の範囲と内容規定
■競売による賃貸借契約
不動産の競売は、抵当権など担保権の実行による場合と、税務署が滞納処分で行う場合に裁判所の判決や公正証書に基づいて行う場合があり、事前に競売の理由となる事柄について登記等の対抗要件が備えられていたか否かで変わります。
抵当権など担保権の実行による場合は、賃貸借契約の時期によって居住を続けられるかどうかが決まります。賃貸借契約が担保権の対抗要件成立以前にされた場合、賃借権の対抗要件(登記、建物の引渡に関する書類)が備えられていれば、賃借権を主張して居住継続ができます。
賃貸借契約を競売の差押登記の前にしていた場合は、賃貸借契約の期間が3年を超えない場合(短期賃貸借：民法602条)に、賃借権の対抗要件を備えていれば、期間内は賃借権を主張することで継続居住ができます。
しかし、3年の期間を過ぎれば立ち退き請求がされます。差押登記後に賃貸借契約をしていた場合には賃借権の対抗要件を備えていたとしても、競落後には立ち退かなければなりません。
■賃貸借契約成立の立証
裁判等で賃貸借契約の成立を主張する場合に、契約関係を一定期間継続することや、当事者が誰かということ、目的物が何かということだけでなく、返還時期(賃貸借期間)も契約の要素とされます。
賃貸人が賃借人に不動産の使用料の支払いを約束することと、賃借人が賃貸人に対しその土地や建物の使用の対価として賃料の支払いを主張立証するだけでなく、以下のような具体的な事実も主張立証する必要があります。
・賃貸借契約の当事者(賃貸人・賃借人)が誰か
・賃貸借の目的物は何か(その物を特定できる事実)
・賃料の金額、数量等
・目的物の返還時期(賃貸借の期間)
■まとめ
借地や借家が競売にかけられた場合に、引き続き居住できるのかについて調べてきました。競売の原因により、賃貸借契約の時期や期間が重要なことが分かりました。契約に関しても種類がありましたが、賃貸借契約(書)の保管と不動産借用に関する知識は大切になります。
不動産のことに関して何か疑問やお困りごとがありましたら、お気軽に「アブローズ」までご相談ください。
