競売物件を購入する目的の１つとして、投資(賃貸利回り)を考えている方は多いでしょう。マンションやアパートなどは、すでに賃貸に出されていて賃借人がいることがほとんどです。その場合、落札後の賃貸借契約はそのまま引き継がれるのか？消滅するのか？落札者の立場で書いていきましょう。

｢抵当権登記｣の前か後かの違い

競売での落札物件の場合、前所有者が賃借人と結んでいた賃貸借契約書の内容を引き継ぐかどうかは、賃借人が物件を契約して引渡を受けた時期によって変わってきます。
その違いは、抵当権が設定された日よりも引渡が前か後かによって違います。

競売物件の登記簿謄本を確認すると、抵当権を設定した日｢受付した日｣が書いてあります。

〇｢抵当権より前｣
この｢受付した日｣よりも前に賃借人が引渡をされている場合は、引渡時点で抵当権が設定されていることを知らなかったとされるため、賃貸借契約は競売落札者に引き継がれます。

〇｢抵当権より後｣
｢受付した日｣よりも後に引渡をされている場合は、事前に抵当権が設定されている事を認識したうえで賃貸借契約を結んだということになるので賃貸借契約は引き継がれません。

｢敷金の返還｣

例えば、落札者が新オーナーになったのちに前オーナーとの間で賃貸借契約を結んでいた賃借人が、退去する場合に前オーナーに預けてあった敷金はどうなるか。この場合は、新オーナーはもちろん敷金を受取っていないわけですが、｢抵当権より後か前｣によって返金するか否か変わってきます。｢抵当権より前｣引渡の賃借人の場合は、賃貸借契約書のとおりに返金しなければなりません。

また、｢抵当権より後｣引渡の賃借人の場合は、賃貸借契約が引き継がれないため再度(新たに)賃貸借契約を結び敷金を請求することができます。

賃借権の確認

｢賃借権｣とは、土地や建物の賃借者契約において目的物を使用収益できる賃借人の権利。わかりやすくいうと、借りた家に住む権利のことをいいます。

では、｢賃借権｣は何で確認するかというと、競売情報で確認する場合は３点セットの｢物件明細書｣の｢買い請け人が負担することになる権利｣という項目に書かれています。｢なし｣とあれば他人が絡む権利はありません。｢賃借権｣と書かれていれば、｢不動産に係る権利の取得及び仮処分の執行で売却により効力を失わないもの｣という欄に、賃料や期間などが書いてあり｢期限後の更新は買い請け人に対抗できる｣と書かれています。

まとめ

投資(賃貸利回り)を考えている方は、競売入札をされる前に必ず｢物件明細書｣で｢賃借権｣についての確認をしましょう。

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