競売の際に不動産の値段が、どの様に「買受可能価格」として設定されているのかご存知でしょうか?物件を安く買いたいのは、誰もが望むところです。今回、その意味や競売の際に設けられている「売却基準価格」との関係性を知る事ができるでしょう。

買受可能価額が示したい事とは

その意味には、多くの人に競売に参加してもらいたいと言う価格設定が目的です。以前は、売却基準価額が「最低売却価額」と同じ意味を持っていました。

売却基準価額は以前と異なる

裁判所が競売の為の準備を行なう為に、いろいろな調査を行ないます。不動産の価格の評価もその1つです。不動産鑑定士によって評価された価格が元になっており、以前はこの評価額で販売の為の入札が行なわれたのですが、競売物件の値段が売れにくい事を理由に特有の原価率によって、値段を決めているのです。この為、「売却基準価額」と「買受可能価額」が表示されるようになったのです。

買受可能価額の成り立ち

売却基準価額では入札の参加が難しいとの理由で、今まで最低販売価額であった売却基準価額の設定から、80％に相当する値段を買受可能価額としているので、結果的には最低買受価額と同じ意味をもつのです。

買受可能価額と特別売却の関係

競売手続きで裁判所が提示した『売却基準価額』で、入札の参加者を募集しようと設ける期間を「入札期間」と言いますが、その間に入札の申込みが現れない場合は競売自体が成立しない状態となるのです。

裁判所は、出来る限り競売物件を売却する為の方法として「特別売却」をもうけたのです。

特別売却による購入も期待できる

すると裁判所は、『特別売却』を開札期日の翌日から1週間程の期間を設ける事になります。『特別売却』では、価格の競争は基本関係ありません。この期間に買受可能価額以上の額で、買受申出をした時点で落札者となります。結果、早い者勝ちとなっているのです。

ただし、同時に複数の買受希望者が現れた場合には、入札や抽選による決定を行ないます。買受希望者が1人の場合には、買受可能価額で購入する事ができるのです。

入札期間の売却基準価額でも特別売却でも売却出来なかった場合、売却基準価額を見直して入札期間をやり直して行ないます。この際に、具体的に価格を2割から3割ほど下げる事で、買受可能価額が比例して価格の減額による対応が行なわれています。

まとめ

買受可能価額は最小の値段で落札する事ですが、ほとんどその値段で購入出来る事はないのです。そこで、売却基準価額を参考基準として安く購入するのか、あるいはそれを上回るのかを検討する事です。欲しい物件をどの位の値段まで出せるかが入札のカギとなるでしょう。

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