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債務整理

競売の仕組みはどうなっている?

一般の市場における不動産売買と「競売」は異なります。「競売」は裁判所のもと公正な手続きによって売却が行われます。買受は入札方式で決まります。今回は、「競売」とは何か?や「競売」によって何がされるのか? その仕組みと流れをざっくりと説明していきましょう。

競売の仕組み

「競売」は様々なローンや支払いができず滞納した場合に、返済をしてもらいたい債権者が裁判所へ「競売」の申立てをします。その「競売」によって、債務者の不動産などを売り、お金に換えて債権者へ返すことになります。

競売の流れ

①「競売開始決定」 
②「現況調査」 
③「期間入札通知」     
④「物件公開」
⑤「期間入札開始」    
⑥「入札の終了」 
⑦「開札」 
⑧「売却許可決定」 
⑨「代金納付期限通知書」 
⓾「代金納付」 
⑪「所有権移転登記」

物件の情報

物件の情報は、3点セットと呼ばれる「評価書」・「物件明細書」・「現地調査報告書」となります。物件の中を見られないため、建物の中がどのような状態にあるかなどはわからないのです。

価格

一般的な不動産売買と違い、「競売」では価格が市場よりも低く(約7割)設定されています。その理由としては、物件の権利関連や占有者がいるなどのリスクがあるからです。さらに「競売」においては、保証金を収め入札を行い落札後は期日までに一括で支払わなければなりません。

入札制

入札に関しては、(債務者以外)誰でも参加することができます。購入希望額(入札額)を決め
保証金を納めて入札をします。入札額はあらかじめ決められている「最低売却金額」よりも、高い金額で入札しなければなりません。入札された中で、一番入札額が高い入札者が落札となります。

代金納付

落札後、約1ヶ月までに代金を納めなければなりません。代金は保証金を差し引いた金額となり、支払わない場合は保証金が返金されません。代金を納めたのち、物件の権利が落札者にうつります。登記については、裁判所が手続きしてくれるため不要です。

物件の引渡し

物件に占有者がいたり大量の荷物などが置いてあるなどの場合には、処分・保管に費用がかかることもあります。競売物件の場合は、これらの交渉も自分でしなければなりません。立退き交渉がスムーズに進まないときは申立てをし、強制的に明渡しを行うこともできます。

まとめ

「競売」の仕組みは、複雑で難しいと思われた方も多いでしょう。「競売」は価格が低いことが魅力ですが、落札後のことを考えると思った以上に費用がかさんだり、時間や手間もかかることも・・・。そのようなリスクを考えると、「競売物件」に手を出すことは躊躇してしまいます。しかし、専門の業者などを利用することで、リスクを少なくすることができるはずです。

競売に関する事や不動産の投資の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

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