不動産が安く手に入る方法として、競売物件を選ぶ不動産投資家がいますが、内容を確認して入札に参加しないと、中には対応や処置に困窮する場合も多いので注意したいものです。その中でも、注意すべき対象として、競売に出された物件に共有者がいる場合の対応について紹介しましょう。

持分比率の売却とは

共有不動産の場合には、1つの不動産に対して複数の所有者が持分の割合に応じて登記がなされている状態であり、通常の売却の場合には、4つの方法が考えられます。

1.共有者が全員の承諾を得て売却する方法
2.自分の持分を、共有者の中の誰かに売却する。
3.自分の持分を、第3者である他人などへ売却する。
4.不動産をそれぞれに分ける「分筆」によって1つを複数で分割した登記で処理する。

競売に出された物件に共有者がいる場合

共有名義の一人が負債の為に、持分比率の分だけ競売にかけられる事があります。中には、自己破産してその人の所有する共有名義の物件の持ち分比率のみが、競売に出される場合も増えています。

共有者の対処法としては、先に述べた対処法を選択するか、あるいは、競売をさけて任意売却が可能な場合もありますが、持分比率の分だけ競売に出されるとその対応に戸惑っている間に競売物件が、第3者に渡ってしまう事になります。

不動産業者が購入した場合

競売では「持分比率」を買い取る専門の不動産業者が存在します。共有名義の不動産は、所有者にとって自由に扱えないと言う最大のデメリットがあるので、不動産業者もどうにもならないだろうと、勝手に解釈していると、他の共有名義者に対して利益が出る値段で購入をすすめる場合があります。

最終的に「共有物分割請求訴訟」を行う事で、1つの不動産ならば高く評価される場合であっても、分割する事で物件の価値を下げる事や、見知らぬ人がその部分だけを有効利用するなどで、共有名義者のデメリットが浮き彫りになってしまうので、不動産業者から高く買い取る方法になりがちです。

不動産投資家が購入した場合

他の占有者がいる共有名義の対応として、強制執行の効力が自分の持分比率のみに権利があり、他の占有者もそれぞれの権利を持っているので、強制執行の対象にはなりません。状況がわからず購入した場合には、リスクが大きすぎます。

できれば、手を出さない方が無難な物件です。どうしても手に入れたい場合には、専門の不動産業者に代行してもらい、売却あるいは残り分の購入まで依頼して結果的に単独名義を可能にする事です。

共有物分割請求訴訟について理解

この訴訟は、裁判上の和解を優先される為、訴訟と言うよりも裁判所の裁量で決定を下す事で、公平に分割する方法で決着をつける事になります。

しかし、戸建て住宅やマンションの場合、分割する事は困難である為に、不動産の全てを売却して分配する方法や、いずれかに対して購入をすすめる事で決着をつける方法です。どちらの場合でも、共有名義の他の人たちにとっては、デメリットしかなくて、競売の落札者から高く持分を購入するか、売却後のお金を、比率によって分配する事になります。

まとめ

共有名義の不動産を競売で落札するには、個人投資家の場合は対応に困る事になり対応可能でもリスクが高くなってしまいます。このような物件の場合は、専門の不動産業者にまかせて、できるだけ単独名義の競売物件を狙う方が無難です。

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