一般の個人の方がマイホームを売却したりする場合には、簿価を意識することはありません。
しかし、不動産投資を行っている方や法人などが不動産を売却する場合には簿価を意識する必要があります。簿価とはどのようなもので売却においてどのような意味を持つのでしょうか。
• 簿価とは何か
簿価とは帳簿価格を略したもので、企業会計で用いられる用語です。
企業などは、決算期において簿価を正確に算出して財政状況を明らかにする必要があります。個人の場合には不動産の売却を行うと売却利益が譲渡所得となり、当該所得に所得税が課せられることになります。
一方で法人の場合には不動産の譲渡による利益は他の収支と合算して計算され、一定の調整を行った法人の所得に法人税が課せられることとなります。
不動産の簿価は不動産の購入金額と購入に際して発生した諸費用の合計額となり、決算期を迎えるごとに建物などの償却資産について減価償却費を控除した金額が決算期の簿価となります。不動産の譲渡所得は不動産の売却価額から当該不動産の取得費と譲渡費用を控除して求めることになりますが、控除項目のひとつである取得費が簿価となるのです。
一般の個人の方がマイホームなどを売却する場合には簿価を記録していることは基本的にありませんので、通常は売却時に取得費を計算することとなります。
• 簿価の注意点
不動産の購入時に帳簿に記載される簿価は、不動産の購入金額ということになります。
土地は減価償却資産に該当しないため簿価は変わりませんが、建物と設備部分について減価償却が行われていくため年数の経過とともに簿価は小さくなっていきます。個人が賃貸経営による不動産所得を計算する場合には減価償却費が費用計上されるために土地建物の内訳について建物価額が大きければ大きいほど減価償却費も大きくなり、所得税の節税効果が高くなります。
土地と建物の金額は売買契約書に記載された内訳価額になることが一般的であることから、減価償却費を大きくしたいという場合には売主と合意をしておく必要があります。
• 建物の簿価が高すぎると
不動産の簿価のうち建物価額が大きければ減価償却費が大きくなり、年数が経過すると簿価の減少も大きくなります。
簿価が小さくなるということは、不動産の売却における譲渡所得の計算で取得費が少額になるということです。したがって、それだけ譲渡所得が大きくなり、個人が収益不動産を売却する場合などでは所得税額が高くなります。運用中と売却時の所得税について十分に検討を行った上で、土地と建物の簿価割合を決めることも大切です。
