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不動産基礎知識

競売物件における固定資産税等の取扱いについて

通常の不動産売買においては固定資産税や都市計画税は売主と買主で売買を行った日を基準に日割りして清算することが行われますが、競売で売却された物件についてはどのような取り扱いになるのでしょうか。

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固定資産税の取扱い
土地や建物などの不動産を所有していると毎年固定資産税や都市計画税(以下、固定資産税等)が課税されます。固定資産税等は市町村によって課税される地方税です。固定資産税評価額から課税標準額を求めて税率を乗じて求められ、毎年1月1日時点における所有者に納税義務があります。
このため仮に5月1日に不動産が売買された場合には、5月1日までの固定資産税等を売主が負担し、5月1日からの固定資産税等は買主が負担するといったような精算が行われるのが通常です。

不動産競売における固定資産税
不動産競売は裁判所によって強制的に売却が行われ、競売不動産の買受希望者は所有者との間で何らかの交渉も接触も持つことなく、落札希望価格を入札すれば良く、一番高い金額で入札した者が落札者となります。
この場合に落札者と所有者との間で固定資産税等の精算は行う必要があるのでしょうか。もし、行うとしたならば按分の期日は競売開始の決定日でしょうか、開札日でしょうか、それとも所有権の移転日となる落札代金納付の日でしょうか。
実は、競売不動産の売買における固定資産税等は、競売不動産の所有者だった者が負担することになっており、落札者に負担義務は無いことになっています。したがって所有者と落札者との間で日割り計算を行って精算する必要はありません。
このことは過去に裁判になったことがあり、競売不動産の評価が競売物件の所有者が固定資産税を負担することを前提としていることなどを理由に落札者が固定資産税等を負担しないことは何ら不当利得に当たるものではないという判断を下しています。マンションなどの管理費の滞納については落札者が負担することになりますが、固定資産税等は取り扱いが異なることに留意しましょう。
競売資料である物件明細書にも、マンションの管理の滞納については記載があっても、固定資産等税については記載は通常ありません。

落札代金の納付のタイミングで変わる費用負担
競売不動産の固定資産税等は毎年1月1日を境にして1年分の費用負担が変わってしまいますので注意しましょう。
一方で競売不動産の所有者にとっては、住宅ローンなどの滞納をしてしまうほどの状況であっても固定資産税等の支払いは免除されるものではないということになりますので、支払いの優先度を高くすることが大切だといえます。

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