賃貸物件をお持ちの家主さんの多くの方が、管理会社に物件の管理と、賃借人の入居から退去までの手続きを任せているのではないでしょうか。賃貸管理会社と契約して当時は、関係もうまくいっていたものの、ときが経つにつれて不満が出てきたり、より良い条件の管理会社から営業を受けたりすることもあるでしょう。今回は、管理会社を変更する際に気を付けておきたいポイントをご紹介しましょう。
■引継ぎする際のトラブルを避けるために気を付けたいポイント
◎現在の管理会社の課題を洗い出す
賃貸管理を任せている会社によって物件の質も変わってきます。以下にあげる内容に当てはまるようであれば管理会社の変更を検討しても良いのではないでしょうか。
▶退去が出たの、入居者が募集されていない。
▶ゴミの日になると、鳥害などでゴミが散乱していても連絡もなかった。または、自転車置き場に放置された自転車やバイクがある。
▶1ヶ月でも滞納があれば対応するのが当然なのにも関わらず、督促業務を行わず2～3ヶ月滞納した段階で行動をするので、滞納回収ができないところまできている。
▶退去時の原状回復について入居者負担の工事も、交渉を行わず家主負担となる。
▶入居者の気持ちを逆なでするような口調や言動により、トラブルをおこす。
▶入居時の重要事項説明を見直さず、昔ながらの説明を行い、現況と違うケースでもめてしまう。
このような状況が続きてしまうと、賃貸経営を継続していくことが厳しくなる傾向になる他、売却しようとしても市場より安値で売却せざるえない可能性も高くなってしまいます。
◎現在の管理会社との契約を解約する
中途解約の定め（〇ヶ月前に相手方に通知しなければならない）があれば、その定めに従わなければなりませんが、契約期間や契約の自動更新の定めがない場合は、自由に管理委託契約を解約することができます。
もちろん、解約するまでの管理報酬は支払わなければなりませんが、管理会社はサービス業ですから、依頼者の望むような成果があげられないのであれば、チェンジされても仕方のないことなのです。
◎新しい管理会社と契約を結ぶ
新しい管理会社を、ホームページなどでチェックして、賃貸物件に合った会社を選びましょう。複数社から見積もりを取ることも大切です。
入居率を高めるのは大切ですが、物件をきれいに維持してくれるような会社を見つけたら、同行してもらい、管理体制で問題だと思っている点を伝え、お互いの方向性を確認しあいましょう。
◎管理業務の引継ぎは管理会社間でやってもらう
引継ぎ事項の打ち合わせ（敷金などの状況）を行い、鍵（各部屋・共用部部）の引渡しを行い、管理業務に必要な書類（賃貸借契約書・法定点検書類・その他物件に関する書類）の引渡し、名義変更手続きを行いますが、管理会社に何を預けたかご存じない家主さんもいらっしゃることでしょう。
何が揃ってないのかは、次に管理を任せる管理業者が把握しているので、管理会社間でやっていただいた方が良いでしょう。
■新会社に変更する際のポイント
管理会社を変更する場合注意すべきポイントしては以下のような項目があげられます。
◎入居者に不安を与えないような通知を
管理会社の変更には数か月程度の日数を要しますので、目安として変更の2ヶ月前位までには、管理会社の変更と、家賃の新たな振込先を明記した書面を送付し、無用な混乱を招かないようにすべきです。
◎担任者と賃料の入金日の確認
新しく契約する会社の体制にもよりますが、専任の担当者が付くのか、サポート体制を確認しましょう。また、不動産会社によって入居者から回収した賃金の送金日が異なる場合があります。賃貸物件のローン返済などにも影響しますので、事前に確認をしておくことをお勧めします。
■まとめ
管理会社を変更することは、リスクが生じることも考えられますので、まずは話し合いを行うことも必要です。しかし、家主さんが賃貸管理会社に業務委託を依頼する理由は、サポートやその道としてのアドバイスをしてもらうために他なりません。依頼している業者に不満があるのでしたら、管理会社の変更もやむを得ないことでしょう。
賃貸管理に関するお悩み・ご相談は「株式会社アブローズ」までお気軽にご相談ください。
