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任意売却

競売における法定地上権とは

皆さんは「法定地上権」をご存知でしょうか?その権利は建物に住んでいる人の為にあるものです。競売で土地を取得した人は、抵当権により土地の所有権を取得したことになるので、それを売却することができます。では、その土地の上に建っている建物に住んでいる人は、どうなるのでしょうか。今回は、その建物に住んでいる人の権利「法定地上権」についてみていきましょう。

法定地上権とは?

競売で土地の所有権を取得した人は、その土地の利用が自由です。しかし、その土地の上の建物に住んでいる人の権利は、「法定地上権」で守られています。

「法定地上権」は法律が認めた権利です。任意の契約で成立した「借地権」や通常の地上権とは違い、法律の規定によって成立する「地上権」のことをいいます。競売によって、建物のみ売却された場合には、その競売物件を落札した人にこの「法定地上権」が発生します。

土地の所有者だとしても、この権利は受け入れなければいけません。この「法定地上権」がなければ、建物に住んでいる人や建物の権利がある人は、不法占拠者ということになり、土地所有者から明け渡し請求があれば、出ていかなければなりません。そうならないために「法定地上権」が存在します。

そうなると、その土地を買う人がいろいろと不利な感じがしますが、「法定地上権」が発生することは事前に分かることです。なので、競売で購入する際はその分、価値は下がります。更に、「法定地上権」はタダで使用できるという権利ではないので、賃料も受け取ることが出来ます。

協議や裁判

「法定地上権」の成立する不動産を購入した際には、当事者たちの間において「地代」や「存続期間」等の諸条件を決定する必要があります。

仮に協議がうまくまとまらない場合

「地代」・・・裁判所へ協議の請求をすることで、裁判官に決定してもらいます。
「存続期間」・・・「借地借家法」という法律に基づく期間となります。

その後、「地上権」で第三者に対抗するためには「登記」が必要となりますが、地主がこの「登記」に協力的でない場合、裁判所において「地上権設定登記請求」の訴えを起こさなければなりません。

まとめ

日本の法律では、土地と建物の権利は別の不動産として扱われます。そのため、競売で売却基準値を決める際も土地と建物(不動産)の価値を別々に計算し、合算することで一括価格が決められています。「法定地上権」は建物についている権利なので、土地の価値は下がり、それを含めて安く購入できるのです。
不動産のことに関して何か疑問や困りごとがありましたら、お気軽に「アブローズ」までご相談ください。

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