競売に至る理由は、ケースバイケースなので一概には述べられません。しかし、競売の段階で、場合によっては未登記の建物が存在する事も、少なからずあるのです。そのような未登記建物の対処法について紹介していきましょう。

競売における未登記建物とは

多くの場合、競売に限らず不動産を売却する際には、土地や建物を込みで売却する方が安心なのです。売却する土地の上に未登記の物件が存在すると、土地の所有者と未登記建物の所有者が別になってしまい、後々のトラブルの原因となりかねないからです。

実際に、土地と不動産の所有者が、別に存在する事は認められていますが、購入した土地の上に、縁もゆかりもない人と交流する事は、極めて不自然と言えます。ましてや、土地と建物の利害関係では、お金が関わってきますので、簡単に解決できる事ではないからです。

しかし、この場合の未登記建物は、土地の所有者が親から譲り受けた場合などに、登記のし忘れなどがほとんどです。競売でも通常の売却でも、未登記建物は売却の前に登記できる事が問題解決へとつながります。

競売での注意点

未登記建物の所有者の確認と、競売の対象となるのかならないのかが重要になります。建物の附属建物である事が明確であるような倉庫や車庫の場合なら、対処は簡単に「付属物」として扱える事もあります。その場合は、競売でも「一括で処分」する事が可能です。

未登記建物が附属建物ではないケース

この時に権利関係が問題になるので、「土地の抵当権設定の時期」と「未登記建物が建築された時期」が、権利の優先度を主張する事になります。抵当権設定後に担保物件の価値を下げるような場合には、抵当権を侵害する行為に対しての対抗措置を認めています。

未登記の建物は、権利関係においては問題になる事がないのです。ただし、未登記建物に人が住んでいる時には、退居の手続きに費用がかかる事もあるので注意は必要です。

件外建物となる未登記について

競売の土地上に、競売の対象外となる未登記建物の存在については、「抵当権を侵害するものでない」場合では、「潜在的に借地権がある場合」や「法定地上権が成立する場合」には注意が必要です。このような対処法はかなり困難なので、競売の購入前に「3点セット」などで土地と建物の権利関係を調べて、このような物件は避けるべきです。

まとめ

競売における権利関係は法律に関わる問題なので、購入前の事前調査でトラブルになりそうな物件に関しては、不動産の専門家でも対処は難しいです。弁護士の必要性などで購入価格以外にも多くの出費がかかる事や、裁判などで競売物件の取り扱いに時間を要する事も考えられます。必ず、競売に参加する前に事前調査を行って下さい。

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