「競売で不動産を手に入れたい！でも、競売って難しそう・・・」そんな方に競売の入札までの流れをザックリと説明してきます。どのように、不動産の競売が決定され入札が行われるのかを順を追ってみてきましょう。

競売入札まで

なぜ、競売が行われるのか？不動産の競売の場合、マイホームのローンを払う事ができず滞納が続いた際に(約3か月～6か月)督促通知が出されます。それでも、支払がなされない場合に最終通告がされ支払が不可能と判断されると、債務の回収をするために競売の手続が行われます。

｢不動産競売の開始決定｣

債権者は、裁判所へ｢不動産差押え｣の申立てを行います。これが受理されると債務者へ｢不動産競売の開始決定｣の通知が送られる事になります。この決定は、債権者の権利である抵当権などの担保権実行によって差押を開始するということです。従って、この決定により競売の手続が始まるという意味になります。

｢現況調査をする｣

この調査は、対象となる不動産物件を前もって鑑定し、価格を決めるための手続で裁判所から派遣された｢執行人と評価人｣が自宅に行きます。自宅に占有者がいるかどうか、家の内部を調べて写真をとったり、質問をするなど調査を行います。

その際に、ドアを開けずに中に入ることを妨害しても拒否する事はできません。この調査は｢民事執行法｣で自宅に入る権利と鍵を開ける権利が定められているため、拒否権が認められないのです。

｢物件明細書の作成｣

上記の調査によって、｢現況調査報告書｣と｢評価書｣が作成されます。

〇｢現況調査報告書｣＝占有者の状況や権利関係が記載されています。
〇｢評価書｣＝評価人(不動産鑑定士)が作る資料で、不動産の概要や資産的価値などを記載。

｢物件明細書｣は、上記の2つの資料をもとに裁判所書記官が作成します。その不動産に関する権利や概要を一定の情報を記載して裁判所に備え置かれる書類です。この書類は、｢3点セット｣といわれる入札する方には重要な書類となります。

｢売却基準価格の決定｣

裁判所は、｢現況調査報告書｣と｢評価書｣をもとに｢売却基準価格｣を決定します。この価格から2割を引いた｢買受可能価額｣が、競売においての最低入札価格になります。この価格以上の金額で入札することになります。

｢期間入札の開始｣

入札の2週間前までには、物件がネットなどでも公開されます。(主に3点セット)

入札するには、執行官から入札書用紙と封筒受取り必要事項を記載します。また、入札をするためには保証金を納付しなければなりません。保証金の金額は、最低入札価格の2割となります。入札は直接提出するか郵送する方法がありますが、入札期間を過ぎてしまうと無効となり一度、提出したら訂正や取り消しを行うことができません。

｢開札の期日｣

入札期間が終わると、あらかじめ決定された期日に開札が行われます。その中で最も高い金額を提示した人が、｢最高価買受申出人｣(落札人)として決定します。

まとめ

競売の仕組みを入札までの流れとして見てきました。入札を行うには、様々な準備が必要になりますので、詳細や不明な点などは専門の業者や専門家にご相談する事をお勧め致します。

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