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任意売却

競売の売却における基準価額

競売の売却における以前の「最低売却価額制度」が変わり、現在では「売却基準価額制度」に変更になり、競売での買受申し出額が変わりました。
今回はその変更後の、「買受申し出価額」の決定方法についてみていきましょう。

■売却基準価額制度

「売却基準価額」は裁判所が決定するものです。その決定は一般的には裁判所が不動産鑑定士に依頼し、算定なされた金額を基に、その不動産または動産の付加価値や不安要素などを考慮し評価書が作成されます。

この評価書から「売却基準価額」が決められ、実際の入札の際にはこの「売却基準価額」から20%を下回る額でも入札が可能になりました。この点が以前の「最低売却価額制度」と決定的に違うところです。

■何故、「売却基準価額制度」に変更になっていったのか

以前の「最低売却価額制度」では、いろいろと不都合な事が起こっていました。一番の問題は、競売の売却率の低下が大きいと考えられています。

以前の価額制度では、時折一般の市場価格よりも競売での購入金額が高くなるといった事が起こり、競売での入札が行われないといったケースがでてくる結果となりました。その問題を解決するために制度が変わったといわれています。

■競売の目的

競売の一番の目的は、競売物件の売却であります。競売にかかった物件は入札が行われ、なおかつ落札されなければ意味がありません。

では、応札がない場合競売物件はどうなるのでしょうか。

裁判所は競売物件に応札がない場合、「特別売却」という方法に変更する事があります。この「特別売却」とは、一言でいえば早い者勝ちです。買受可能価額以上で入札された場合、先着順で売却が決定されます。

■特別売却でも売却出来ない場合

この場合、裁判所は「売却基準価額」の見直しを行い再び競売が行われます。それでも売却出来ない場合は、同じ事を繰り返し行います。

■競売=不良物件?

この様に競売の結果次第では、競売物件の「売却基準価額」は変わってきますが、これとは逆の場合ももちろんあります。それは競売での、入札が殺到し結果的に最終落札金額が、一般の不動産取引での金額を上回るといった事も起こりうるのが競売です。

しかしながらこれは、それほどの価値のある物件も中にはあるという事の裏返しですので、一概に競売=不良物件という事にはならない証明だと思います。
競売物件の「売却基準価額」は、「売却基準価額制度」が元になった制度にのっとって決定されていくという事です。

■まとめ

この新しい制度により、以前より競売での落札率は大幅に増大したかというと、決して落札率は上がっていないのが現状です。もし、ご自身が競売で動産・不動産の購入を検討中であれば、やはり優良物件を手にしたいものですよね。

それには、やはり長い経験と実績のある不動産会社にご相談なさる事が最善の方法だと思います。

不動産のことに関して何か疑問やお困りごとがありましたら、お気軽に「アブローズ」までご相談ください。

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