不動産物件を購入するときは大抵の場合ローンを組むことになります。万が一返済が不可能になった場合、金融機関は不動産を差し押さえる(競売にかける)権利を持つことができます。これを抵当権と呼びます。ローンの支払いが長期に渡り滞った場合、債権者の申し立てにより競売にかけられてしまいますが、任意売却により、競売で落札されるより高い金額で売却、且つ迅速な回収ができます。それでは物件を任意売却にかけたとき抵当権の行方はどうなるのでしょうか?今回はその点について解説していきたいと思います。
抵当権抹消
原則として任意売却は抵当権を抹消しなければ取引は成立しません。抵当権の抹消には2種類のケースがあります。
住宅ローンを完済して抵当権を抹消
債務者が住宅ローン完済し抹消する方法です。ローンを完済したあとは物件購入時の「抵当権設定登記」は無効になりますが、登記上の抵当権は抹消されません。金融機関から抹消手続きの書類が届きますので、法務局で手続きを行うか司法書士に依頼しましょう。
ローンが残った状態で抵当権を抹消
ローン返済が難しく、競売に出しても不足分を補填できそうにない場合でも抵当権を抹消し任意売却する方法があります。不動産会社が抵当権者に売買成立時、抵当権抹消の手続きをしてもらえるよう承諾を得て、任意売却に出す方法です。
抵当権が有効の状態で売りに出されますが、前述したように任意売却は競売の落札額よりも高く裁判所に払う手数料も少ないため、回収金額が少なくても了承されることが多いのです。売買の成立後に、売却仲介手数料・譲渡税・抹消手続き費用・諸経費を差し引いた額がローン返済に使われ抹消手続きを完了させます。
抵当権が複数設定されている場合でも任意売却は可能ですが、すべての抵当権者に交渉し解除の承認をもらわなければなりません。この場合、第一順位の債権者は二順位以下の債権者に抵当権抹消の承諾料を用意して交渉します。二順位以下の人も競売で負債を回収できる可能性は低いため承諾することは多いです。
根抵当権を入れられている場合
自営業を営んでいる方で金融機関から融資を受ける際、自宅を抵当に入れられることがあります。根抵当権と抵当権の大きな違いは上限額の範囲内で複数回の借入と返済が可能な点です。根抵当権も承諾があれば任意売却が可能ですが、金融機関によって交渉に応じる基準や決まりが違うため通常の抵当権の抹消に比べて成立しづらいのです。
まとめ
抵当権は、住宅ローンを検討するときの非常に重要なチェックポイントです。しっかり理解してから購入し、もしローン返済が厳しくなった場合は、早めに金融機関への相談・信用できる仲介業者に交渉依頼をしましょう。
不動産の売却や任意売却に関する事は「アブローズ」まで、ご相談ご一報を下さい。
