最近は、不動産投資目当てに物件を購入する場合があります。任意売却の物件は、買う側と売る側のメリットを理解する事で、今後の状況次第では、売買交渉の目安として認識する事ができます。任意売却を考えている場合のメリットと買う場合のメリットを理解して交渉に備える事です。

任意売却で物件を売る側のメリット

住宅ローンの支払いを滞納した際、督促に応じない場合には、分割払いの権利が無くなってしまいます。一括払いしか方法が無くなってしまうと、結果的に、競売か任意売却のどちらかで、債務の処理を行う事になってしまいます。この場合の任意売却のメリットを紹介します。

1.売却価格が通常の市場価格と同じように取引されます。競売では、市販価格の70％位で取引されるので、取引価格に差が出てしまいます。任意売却の方が高く売れる可能性が大きいのです。

2.自分の意思で任意売却を進める事ができますが、競売では、所有者の意思は無関係となります。相談する立場にないのです。

3.任意売却専門の仲介人に委託する事で、銀行などと交渉して設定権を解除し、売却がスムーズに行えます。

4.買手を見つけてもらって、契約においても不利益にならないようにサポートしてもらえます。

5.売却後、債務の返済について無理なく返済できるように交渉してもらえます。

6.引っ越し時期の交渉、引っ越し費用等も交渉してもらい、自己再生のスタートができるようになります。

任意売却で物件を買う側のメリット

競売などでは、管理状況がわからないので、任意売却の方では内見することが可能な分、安心です。安いだけで問題がありそうな競売物件は、専門的な知識がないと購入しづらいのです。購入してからも、不法に占拠している人への対応や残された家具などの処理は、法的な手続きを得てから処分する事となり、法律にもある程度理解していないと扱いづらい点が多いです。

1.内見で状況がわかる

2.期限がある程度限られているので、その分安くなる可能性はあるので、新中古物件の場合には、メリットが多くなります。ただし、競売の基準となる市場価格の70％以上でなければ、売る側のメリットが無くなってしまいます。

3.差押えや抵当権の解除を見極める。
差押えや抵当権の解除が困難な場合は、契約を無効にできます。ただし、相手側には、支払い能力がないので、契約違反を問う事は無理だということを理解しておきましょう。

4.瑕疵担保責任が改正
契約不適合物件は、本来は契約できないのですが、その分を考慮して交渉材料にして安くする事ができます。ただし、買う側のリスクもある事を理解しておきましょう。

任意売却の物件の評価

売る側にしてみれば、競売に比べたらメリットは大きいです。自分の意思で判断して、今後の生活にもある程度、再生の可能性を見出す事ができます。競売のように、全てを失って、住むあてもなく追い出される事を考えた場合には、メリットは大きいです。

投資などで、任意売却の物件を購入する場合の評価としては、瑕疵などの見えないリスクはあるものの、内見から実質的な評価と値段を考える事ができて、ある程度安く購入できる可能性もあり、お宝物件を手にする事もできます。

まとめ

任意売却は、物件の評価として、売る側にも買う側にも大きなメリットがあります。それぞれの立場を理解した上で交渉する事で、ウィンウィンの関係で取引を成立する事が可能になります。もちろんデメリットがないわけではないですが、その分の理解を差し引いても、任意売却の物件価値は高いのです。

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