住宅ローン返済不能時、債務消化の選択肢の1つに挙げられる任意売却。その売却価格の査定において、一般的な不動産売買と比較して価格に差が生じるものなのでしょうか。任意売却を行う際の必須事項および不動産査定方法と照らし合わせながら見ていきましょう。
任意売却とは
住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合、資金の融資先となった金融機関に月々分割返済する義務が生じます。その義務を怠り、3～6ヵ月間滞納が続くと、それ以上の分割払いの継続が認められなくなってしまいます。すなわち、ローン残額を一括払いしなければならない状態となってしまうわけです。
一括払いに応じられなければ、購入したマイホームを手放し、返済に充てなければなりません。その際のマイホーム売却方法には不動産競売と任意売却の2通りがあり、いずれかの手段を取ることとなります。
不動産競売とは、裁判所の主催する入札方式の売却であり、入札者の中で最高値を掲示した人に売り渡される方法です。不動産価格の査定を度外視し、入札額のみで決定されるため、正規の不動産価格より安く買い叩かれるおそれがあります。つまり、マイホームを手放した後も、多額の借金が残ってしまうリスクを抱えることとなるわけです。
もう一方の任意売却とは、売却収入をそのまま借金返済に充てることを条件に、債権者側の同意を得た上で行われる不動産売買契約を指します。この場合、売却価格の設定には、一般的な不動産売買と同じ査定方法が反映されます。
すなわち、不動産競売よりも比較的高額で扱われる見込みがあり、マイホーム売却後に残る借金の残債も、より低く抑えられる可能性があるわけです。
一般的な不動産売買と任意売却の相違点
不動産競売よりも任意売却の方が、住宅ローンの滞納者すなわち債務者にとって有利であることは、前項に示した通りです。では、一般的な不動産売買と任意売却について、売却額を比べた場合ではどうでしょう?任意売却だと、通常の不動産売買よりも安値で売り渡されてしまうのでしょうか?
答えを申し上げると、任意売却は通常の不動産売却と同じ水準の価格である、ということになります。任意売却と通常の不動産売買との違いは、契約締結に関して売主および買主以外にも、売主の債権者による同意も必要となる、という点です。
住宅ローンを利用した売主所有の不動産に対して、その債権者は抵当権を持っています。つまり債権者は、月々の返済が滞り分割払いが効かなくなった不動産を、担保として取り上げることができるわけです。
借金を一括返済できない債務者がマイホームを手放さなければならなくなるのは、この抵当権によるものです。その抵当権が残ったままでは、マイホームを売り払おうにも、そもそも売り物になりません。
買主側からしてみれば、購入資金を支払ったにもかかわらず売主の債権者に取り上げられてしまうという事態に陥るため、そんな物件をわざわざ買おうとはしないでしょう。そのため、任意売却を行うには、契約締結に合わせて債権者に抵当権を抹消してもらう必要があるわけです。
抵当権抹消がなされれば、売買の条件としては一般の不動産と同様となります。査定による価格設定に関しても、通常の不動産評価額が適用されるわけです。
適用される不動産査定方法
任意売却される際のマイホームの査定方法についても触れておきたいと思います。任意売却の対象となると、既に住居として使用されている中古物件に相当することになります。中古の不動産取引で主に適用される査定方法は「取引事例比較法」です。
これは、近隣の不動産取引事例と比較して行われる査定の仕方です。築年数、敷地面積、方位、隣接する道路、間取り、方位などの不動産評価に関する条件について、近隣の売却済み不動産と比較しながら、売却価格を設定する方法となります。
住宅ローンの返済不能でマイホームを手放さざるを得なくなった場合、まず任意売却に対応可能な不動産会社に相談し査定額を把握しておくことが、負担軽減に繋げるための第一歩と言えるでしょう。
まとめ
以上の内容を要点にまとめると、以下の通りとなります。
◆住宅ローン返済が不可能となった場合、不動産競売もしくは任意売却いずれかの方法でマイホームを手放すこととなり、そのうち任意売却の方が借金の減額において有利となる。
◆任意売却では一般的な不動産売買と同水準の価格で売却が可能となる。
◆任意売却を行うには、債権者による抵当権抹消が不可欠。
◆任意売却時の価格査定方法としては主に「取引事例比較法」が用いられる。
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