住宅ローンが滞ってから競売の手続きが始まるまで4~6か月の期間があり、速やかに任意売却に移行することで競売よりも売却額が上がり、ローン返済の負担が軽くなります。しかし、競売の開札が始まってしまうと任意売却に移行できなくなります。今回は任意売却が可能な期間とタイミングについて解説していきます。
任意売却が可能な期間
任意売却が可能な期間は限られています。住宅ローンの滞納時期にどのような対策が必要なのかをまとめてみました。
住宅ローン滞納前
会社の倒産やリストラや病気などで、日々の生活が苦しく今後の返済が難しくなる場合、任意売却を検討する時期になりますが、ローンの滞納していない状況では任意売却はできません。しかし、仲介専門の不動産会社や金融機関に相談することで今後の対応についてご相談は可能です。
ローン滞納から半年以内
金融機関から督促状、及び勧告書が届くようになり、この時期から任意売却の申請が可能になります。この段階でしたら、任意売却のお悩みを相談できる任意売却専門業者を利用することで、残債状況の把握後、計画的なローン返済ができるかどうかの相談もできます。
ローン滞納から半年
通常、ローンを合計6回程度滞納すると、債務者に与えられた一定期間返済を滞納してもよいという「期限の利益」という権利が無くなります。喪失の通知が届くと半年前後に競売にかけられてしまいます。任意売却の申請は可能ですが、その前に競売にかけられてしまう可能性もありますので早めの対応が肝心です。
ローン滞納から7か月以降
不動産ローンに限らず、借金の返済を長期にわたり滞納していると、第三者の保証会社から代位弁済通知が届きます。これは金融機関から保証会社に返済相手が移った通知でもあります。それ以降は保証会社へ未払い金を一括で支払わなければならなくなります。これは、保証会社が一括で債権者から滞納分を買い取っているためです。
さらに滞納を続けていると滞納から9か月程経ったころ、競売開始通知書が裁判所から届きます。これは債権者が不動産を競売にかける申し立てを裁判所に対しおこない、それが受理されたことを通知する書類で、競売申し立てに関する概要が書かれています。
その後、不動産現状調査についての書類が届き、執行官と不動産鑑定士が自宅の調査に来ます。自宅に入れるのを拒否した場合は、裁判所権限で鍵をこじ開けて強制的に調査されます。この段階に入ると任意売却を申請できる時間は限られてきます。
最後に、入札期間・開札期間・売却基準価格・買受可能価格を記載した通知書が届きます。
開札日2日前が任意売却のタイムリミットで、それまでに任意売却の申請を完了させなければ任意売却ができなくなってしまいます。
注意すべきポイントは任意売却をするには債権者と金融機関から了承を得る必要があるということです。つまり、開札日2日前になって急に任意売却したいと言い出しても手遅れということになります。
まとめ
任意売却に移行するには、できるだけ早急な対応が重要になります。競売にかけられて日数が経過すると、どんどん任意売却が成功する可能性が低くなっていきます。問題を放置することは不安や恐怖心が大きくなるだけですので、お一人で抱え込まず、任意売却の専門家に相談することをお勧めします。
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