住宅ローンの支払いを滞った場合、債権者によって裁判所経由で物件売却を強制的に進めるのが競売物件です。一軒家と土地だけが対象だと勘違いされますが、不動産全般を中心とされています。今回は競売物件とマンションについてお話ししましょう。
競売物件とは?
字から「きょうばい」と読み間違いが発生しがちな印象を受けますが、実際は「けいばい」と読み、対象となるのは住宅と土地、それに居住用としてのアパートやマンションなどで、手続き上換金できる不動産を意味しています。
基本的には土地と建物がセットとなっていますが、場合によってはどちらか片方のみとされる場合があります。法律では物権扱いとなるため、実際は登記が可能です。
しかし、一般的な不動産では存在するはずの、競売物件は売主自体が存在していません。仮に物件を購入したとしても所有権の移転程度にしかすぎず、それは登記簿上で行われているため、引き渡しや立ち退き交渉は裁判所が介入してくれません。
不動産を入手した方が主導となって対応していただくことになります。瑕疵担保責任も存在せず、雨漏りなどが発見した場合は自己責任にて対応しなければなりません。
競売物件に至るまで
債務者の方が購入した物件は住宅ローンによって担保にかけられ、毎月定められた金額を返済する決まりです。債務者が何らかの事情でローン支払いが困難になった場合は一定の期間は返済の案内を促しますが、それでも応じない場合は債権者が裁判所に物件の差し押さえを申し立て、債務者に対しては督促状を送付します。
任意売却といった手段がありますが、それが不発に終わった場合は競売へと移行され、裁判所はその公告を行い、一定期間内に入札が行われる仕組みとなっています。
その間に最も高い金額をつけた方によって落札されるのはインターネットなどでおなじみのオークションと同じシステムを取り入れています。
競売マンションを狙う
新居として購入を考えているのであれば、新築や中古の物件を選択する方もいるでしょう。前者だと価格の高騰により住宅ローンの利用が前提となってしまいます。とはいえ、後者を探すとしても条件に満たしていれば問題ないのですが、それが合わない場合もないとはいえません。
競売物件は、裁判所に公示されている物件が対象となりますが、今ではインターネットの普及などにより全国の物件を検索できるサイトも存在しています。
気になる条件などにマッチすれば入札に参加できますので、最高値を付けることで落札が成立します。すでに入居している方との立ち退きなどの交渉に関しては落札した方が行うのは先に書いた通りです。
購入するときの注意点
競売対象のマンションの一室を落札したい場合の方法についてですが、最初に自治体の役場へ向かい住民票を取得します。
次に裁判所が指定した金融機関の口座に保証金(売却基準価格に対し、10分の2以上の価格)を入金してから、法務局へ赴き振込証明書と入札書、住民票とセットで提出しましょう。それが終わればマンションの一室に入札します。
その後開札が行われますが、落札した場合は代金納付期限通知書が送られますので、その期限内に入札額から保証金の額を差し引いた残額と、所有権移転登記の際にかかる登録免許税を振り込めば所有権の移転が成立します。
立ち退きの交渉を経て物件はようやく、新たな所有者へと渡るのですが、落札に失敗した場合はあらかじめ入金した保証金が返金され、手元に戻ってきます。
競売物件に関しては、業者(いわゆる不動産会社)が落札する確率が高く、明け渡し後はリノベーションを行ってから入居してくれる方を探しています。
まとめ
マンションの一室は競売物件として出展され、業者のほか個人も落札できます。しかし、立ち退きなどの交渉に関しては各々で対処していただきます。その点については注意が必要になってきます。
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