中古マンションを購入する方法の一つに「競売」が注目されている。なぜなら、不動産会社などの仲介によって契約を結ぶより、安価で手に入るからだ。しかし、安い物件には訳があることも承知してもらいたい。今回は、競売のときに確認しておきたいことの一つ「滞納管理費」について見ていきましょう。

■滞納管理費とは？

まず押さえておきたいのが、

区分所有法第7条「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする」

と定められています。

マンションに住んでいると、廊下や外灯、敷地内の手入れなど、個人の所有ではなく、マンションに住む、全世帯で共有する部分の管理のために充てることを目的として集められた負担金を管理費といいますが、それは、全世帯で公平に負担するものとされています。ところが、負担金を払わない世帯がいることも事実です。そうなると不公平となるので、管理組合や管理業者のほうでは、滞納とみなし、それを「滞納管理費」とよんでいます。

■後から請求されることに注意を

ここでもまず、

区分所有法第八条「前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」

と定められています。
競売の場合、裁判所が「売却基準価額」を設定するときに、管理費の滞納額は、その分も差し引いて、決めることが多いです。それで、通常より購入するよりは安くなるのですが、管理費の滞納金はマンションを競売で落札して後から、管理組合、もしくは管理業者に請求されることになります。例えば、毎月5万円の管理費を前に住んでいた人が3年滞納していると、180万円の滞納管理費が落札価額と別にあとから発生することになるのです。

■前所有者が負担しないのか

皆さんがよく知っている不動産の購入の方法ですと、売主さんと不動産会社が物件の引渡しを行ううえで、隠れた瑕疵（土地や建物に何らかの欠陥があること）の保証など、買主さんにとって適宜の処置をおこないます。しかし、競売物件での「管理費の滞納」があることは、一種の隠れた瑕疵として考えられ、前所有者は競売で落札した人に対して、その責めを負わないということがあるのです。

■まとめ

いかがでしょうか。競売での思わぬ出費という「滞納管理費」は、結構見落としがちな部分です。やはり、競売に出ている物件ですので、管理費までは支払われていないということが案外あるようです。そこはしっかりと調べて競売物件は見ていきましょう。マンションの購入など、不動産のことなら株式会社アブローズまでご相談ください!!