競売の不動産物件は安いと聞いたことがあっても、一般的な不動産売買と違って何だかわかりにくい事が多いでしょう。ここでは、競売の仕組みをポイント別にざっくりと説明していきたいと思います。

仕組みとポイント

〇ざっくりと競売とは？
例えば、マイホームの住宅ローンが何らかの理由で支払ができなくなった場合に金融機関(債権者)は、担保となっている建物や土地を裁判所に競売の申立てをします。申立てが受け付けられると裁判所が競売を開き、債務者(お金を借りた人)の自宅が売りに出されます。その売却金で債権を回収することになります。

【ポイント】
・入札とは
・売却価格
・内覧
・保証金
・引き渡し
・瑕疵担保責任

入札とは

一般的な不動産売買と違い、競売では入札(オークション)を行い一番高い金額を提示(入札)した人が物件を購入することができます。これを｢落札｣といい、購入する権利を得た人を｢落札者｣といいます。

売却価格

売却価格は裁判所が不動産鑑定士に調査依頼し決める事になっています。一般的に価格は市場価格の5～7割と低くなります。この金額が最低価格となるので、入札の際に購入価格はこの最低価格よりも高く設定しなければなりません。後に書くことになりますが市場価格よりも低くなってしまうのは、普通の売買とは違い競売ならではのデメリットがあるからです。

内覧

基本的に競売では、内覧をすることができません。外からの外観やその周辺を確認することはできますが、中を見ることができないため購入後にどれほどのリフォームが必要か？などの検討をするにも情報が少ないのです。参考になる資料としては、裁判所が用意する3点セットと呼ばれる｢評価書｣・｢現地調査報告書｣・｢物件明細書｣の書類となります。

保証金

入札の際に｢保証金｣は必ず支払わなければなりません。これは、購入代金の約2割を納付することになっており、｢供託金｣とも呼ばれています。このお金は競売後、落札者は購入代金に充てられその差額を支払います。

しかし、決められた期間内に差額(購入代金の残額)を納付しない場合は、ペナルティとして没収となります。それ以外の方は、事前に希望していた方法で返還されます。

引き渡し

不動産会社などの仲介で売買契約を締結する場合は、｢引き渡し義務｣というものがあり住宅用の売買であれば、売主は買主にその物件に住めるようにする義務があります。買主は支払いと引換に鍵を受取り設備などの説明を受けることができる。

しかし、競売の場合は登記簿の所有権が移るだけで、裁判所では｢引き渡し｣を行いません。仮にその物件に第三者が住んでいる場合も、立ち退き交渉も落札者が行わなければなりません。

瑕疵担保責任

一般的な売買では、売主には｢瑕疵担保責任｣(キズや欠点などのこと)があるため、例えば購入後に雨漏りなどが見つかった場合は1年以内であれば賠償を求めることができます。
しかし、競売では売主がいないのでだれも｢瑕疵担保責任｣を負ってくれません。

まとめ

競売の仕組みをポイント別に書いてきましたが、メリットやデメリットをきちんと理解した上で検討されることをお勧めします。

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